案例内容
【案情简介】
2018年1月18日，王某与李某、张某签订了《房屋买卖合同》，合同约定李某、张某将其位于市中心的一套房产以150万元的价格卖给王某。合同签订当日，王某如期支付给李某、张某100万元。自合同签订至今，李某、张某既没有将房屋交付给王某，也没有配合王某办理房屋产权转移登记手续，且王某无法与李某、张某取得联系。故王某提起仲裁，请求裁决：1.解除王某与李某、张某所签订的《房屋买卖合同》；2.李某、张某返还王某100万元以及利息（自2018年1月19日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至还清为止，暂计算至2020年1月19日合计12万元）；3.李某、张某承担全部仲裁费用。 李某、张某经本会依法送达立案材料及组开庭通知书无正当理由未出庭参加庭审，仲裁庭依法进行了缺席审理。
【争议焦点】
（一）合同的效力问题？ （二）王某是否有权解除《房屋买卖合同》？ （三）李某是否应返还王某购房款及利息，以及应返还数额？
【裁决结果】
（一）解除申请人王某与被申请人李某之间的《房屋买卖合同》； （二）被申请人李某于收到裁决书之日起30日内向申请人王某返还100万元购房款，支付自2018年1月19日至实际清偿之日止的利息[以100万元为基数，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]，逾期支付的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 本案仲裁费用由李某承担。
【相关法律法规解读】
第一，关于合同效力。本案《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不存在合同无效事由，因此，仲裁庭认定《房屋买卖合同》合法有效。《商品房买卖合同》系李某与房地产开发有限公司签署，王某所举证据不足以证明案涉房屋为李某和张某二人共同购买的财产。虽然《房屋买卖合同》卖方签章处除李某签字和捺印外，还有显示为张某的签字及捺印，但综合本案所有证据，仲裁庭无法判断该等签字是否属张某所为，且《房屋买卖合同》首部所列卖方仅为李某一人，王某所支付房款的接收方亦系李某，王某未能提供证据证明张某获得该等房款利益。综合本案情况，仲裁庭认定，李某为《房屋买卖合同》的卖方，张某并非《房屋买卖合同》的卖方，不应承担《房屋买卖合同》项下义务。 第二，关于王某是否有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第四款规定:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案李某已通过出具《收条》确认收到王某付款的100万元，李某却未能在《房屋买卖合同》第五条第一款约定的“自合同签订之日起3日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”时间内，与李某共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，目前已逾期两年多，王某一直未能取得房屋所有权证书；根据《房屋买卖合同》的约定，王某有权退房。李某无证据证明系因王某原因导致双方未能申请办理上述手续，结合本案具体情形，应认定李某未配合申请，构成违约，导致王某一直未能取得房屋所有权证书，亦未能取得房屋的使用权。综上，李某违反了《房屋买卖合同》约定，致使王某购买房屋的合同目的无法实现。根据《房屋买卖合同》第五条第二款约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定，王某有权解除《房屋买卖合同》。 第三，关于李某是否应返还王某购房款及利息，以及应返还数额。根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中王某主张，由李某、张某向其返还第一笔购房款100万元。仲裁庭认为，对于该笔款项的性质，根据《房屋买卖合同》第四条第二款第一项及第二项约定，合同签订后3日内王某向李某支付的100万元为定金，房屋过户到王某名下后3日内该笔付款转为购房款，故100万元中不超过合同标的额20%的部分的性质为定金。经仲裁庭询问，王某确认100万元是第一笔购房款，仲裁申请亦未请求李某双倍返还定金。仲裁庭认为，《房屋买卖合同》解除后，根据《房屋买卖合同》第五条第二款约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，对于王某返还100万元付款的仲裁请求，应予支持。王某请求按照中国人民银行同期贷款利率自2018年1月19日起计算利息。根据《房屋买卖合同》第五条第二款的约定，在王某根据该条解除合同的情况下，李某在退还全部已付款的同时，应当按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。仲裁庭认为，王某在2018年1月18日即将100万元支付给李某，故其关于自2018年1月19日起计算利息的请求，应予支持。关于利率标准，因自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，仲裁庭认为对于2019年8月19日前的利息应按中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后的利息应按贷款市场报价利率（LPR）计算。
【结语和建议】
本案为缺席裁决，因一方当事人未出庭参加庭审，仲裁庭对证据的采信问题格外注意。虽然案涉《房屋买卖合同》上存在张某签字，但是结合其他证据，无法证明案涉房产为张某、李某夫妻共同财产。仅凭签字，就让当事人承担巨大的违约责任，显然不能成立。本案中，作为申请人的王某已将大部分的购房款交付给李某，但李某未按照合同约定办理更名过户交付房屋，构成根本违约，王某有权申请以100万元为基数自2018年1月19日起计算利息。 案涉《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律法规强制性规定的无效情形，合法有效。在签订《房屋买卖合同》时，应当明确约定合同的解除方式、履行时间、违约条款等，并严格按照合同约定履行相应义务。当一方违约致使相对方合同目的不能实现时，相对方有权解除合同。违约导致合同相对方在时间和金钱上均存在不同程度的损失，及时行使解除权可以进行止损。因此在日常交易中，各方当事人应当秉持诚信、恪守原则，积极履行合同项下义务，避免产生不必要的纠纷；在产生纠纷时，应当及时采取法律手段维护自身合法权益，减小损失。
