案例内容
【案情简介】
2018年8月17日重庆某小区业委会主任姚某某到街道物管办反映，因2018年2月1日由小区业主大会选聘的重庆某物业公司正式对小区进行物业服务管理，由于原物业公司和现物业公司在电梯年检费用及移交过程中出现分歧，导致小区41部电梯至今未年检。前期小区业委会和街道物管办均已进行过多次协调未果，希望街道物管办能再次对此事进行协调，要求请街道物管办协调原物业公司和现物业公司分清年检责任，并由应承担年检责任的物业公司及时完成今年的电梯年检。街道物管办将此案委托重庆市江北区物业纠纷人民调解委员会（以下简称调委会）进行调解，2018年8月17日，调委会正式受理此案。
【调解过程】
调解员迅速梳理案情，明确调解思路。 （一）小区电梯年检问题到底是如何交接的 详实了解事情发展过程是理顺线索从而分清责任的关键，为此调解员从交接的两个物业公司调查，从而了解双方交接情况。 原物业公司该项目负责人反映，该小区共有电梯41部，其中30部电梯由原物业公司于2017年1月13日付费年检费用45700元，于2017年12月30日到期，另11部电梯由大川物业公司于2017年7月10日支付年检费用23000元，并于2018年6月30日到期。 由于原物业公司当时确定于2018年1月30日退出该小区物业管理，因此未对2017年12月30日到期的30部电梯进行年检。该小区物业管理于2018年2月由现物业公司正式接收后，原物业公司在2018年3月5日对电梯注册表、合格证、2017年度检测报告等进行了移交，且在3月9日进行了电梯特种设备变名登记，因此从2018年开始的电梯年检工作应由现物业公司负责。就费用测算来看，2月份之后的电梯年检费用应由现物业公司承担，按照6月到期的11部电梯年检每月1916元计算，原物业公司实际多支付2-6月共9580元，扣除2017年12月到期30部电梯1月费用未付的电梯年检月平均3808元，现物业公司还应退还原物业公司电梯年检费5772元。 现物业公司该项目负责人表示：现物业公司于2018年2月1日正式接管该小区物业管理工作后，对电梯年检界定时间存在质疑，认为年检是对电梯之前的使用进行检验，即原物业公司2017年1月13日支付的年检费用45700元是用于支付2016年年检费用而非2017年年检费用，而原物业公司是2018年1月30日才正式退出该小区物业管理，因此应将2017年以及2018年1月电梯年检合格后再移交现物业公司。另外，如果按照原物业公司的说法，由现物业公司负责向原物业公司支付该小区2018年6月到期的11部电梯2-5月份年检费用，因无法重新开具年检票据导致现物业公司无法入账，现物业公司拟从正式接管该小区物业管理的2月起重新进行年检，但重庆市特种设备检测研究院不同意这样做。 从调查中可以看到，原物业公司与现物业公司是因对电梯年检有效期存在质疑互相推脱，以及对年检责任划分及票据等相关问题存在异议，最终才导致该小区电梯未按规定时间进行年检。 （二）小区电梯年检责任及费用承担责任应由谁负责 介于电梯属于特种设备，调解员就年检责任如何划分专门咨询特种设备的主管部门区质监局。依据《特种设备安全法》和《重庆市电梯安全管理办法》的有关规定，年检有效期是以当年1月1日至12月31日为期限，实行无缝连接，电梯检验合格有效期届满前一个月，电梯使用单位就应当向特种设备检验检测机构提出定期检验要求。依据原物业公司提供的年检票据，其已履行2017年度电梯年检责任。鉴于原物业公司已于2018年1月底退出该小区物业管理，电梯实际使用人已变更为现物业公司，且已于2018年3月完成电梯使用人更名，理应由现物业公司履行2018年的年检责任，且物业公司收取物业管理费中已包括了电梯年检费用，应承担相应电梯年检费用。 原物业公司与现物业公司在听取了相关责任划分后，均表示同意。通过调解员耐心沟通与协调，并邀请区质监局等专业人员进行讲解说明，终于促使各方达成一致意见。
【调解结果】
双方签订调解协议： 1.原物业公司已完成2017年度电梯年检责任，2018年度电梯年检责任由现物业公司负责； 2.原物业公司于2018年1月30日退出小区物业管理服务，关于2018年6月30日到期的11部电梯年检费和2018年1月份30部电梯年检费，由原物业公司和现物业公司协商解决； 3.对于现物业公司提出的可能承担合同年限外的年检次数和费用的问题，由业委会与现物业公司协商或签订物业补充协议解决； 4.现物业公司在规定时间内完成该小区41部电梯的年检。 其后，现物业公司在区质监局规定时间内完成了电梯年检工作，确保小区电梯合法运行，纠纷得到了合理合法的解决，当事人都表示对处理结果非常满意。
【案例点评】
（一）以专业的法理分析明确责任 在实际工作中，物业公司之间的移交纠纷较为普遍，如移交不清将会对后期的物业管理形成障碍。在双方移交时，应由业委会、社区居委会参与监督，固定移交证据，从而便于从《重庆市物业管理条例》及其他有关规定出发，明确双方责任义务，理顺管理关系。 （二）充分调动行政资源参与纠纷化解 物业管理涉及方方面面，由街道层面开展纠纷调解，可以充分调动规划、建设、房管、城管、质监、公安、工商等行政资源，从专业化角度分析化解矛盾根源，并利用行政力度督促责任方尽快解决争议问题，达到纠纷化解目的。
