案例内容
【案情简介】
四申请人称：2018年5月29日，刘某权与被申请人郑某勋签订了一份《厂房租赁合同》，约定刘某权将位于某区工业厂房租赁给郑某勋使用，厂房面积为2340平方米，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月31日，年租金为190000元，每季度按期支付，并指定了收款账户。自2019年12月起经申请人催要，被申请人郑某勋拒不支付租金至今。刘某权现已去世，四申请人作为其继承人，遂提起仲裁申请，请求裁决：1、被申请人支付申请人自2019年12月至2020年10月期间的租金为174167元；2、本案仲裁费用由被申请人承担。 被申请人辩称：被申请人只与租赁的厂房产权人某钢构公司存在事实租赁关系；刘某权与本案被申请人之间不存在租赁关系，申请人提交的个人之间签订的《厂房转让协议书》无效，某钢构公司的法定代表人无权将公司的厂房低价转让，转让协议将厂房以40万元低价转让，损害了公司及其他债权人的权益，是无效的，是逃避人民法院的强制执行行为；被申请人是协助执行人，已将租金协助转至法院的执行账户。 仲裁庭审理查明：刘某权与郑某文于2015年4月20日签订了一份《厂房转让协议书》，内容为“将乙方名下芜湖县湾沚工业园粤泰厂区内的三江焊频焊管有限公司二栋厂房（钢结构）转让给甲方，西边的南到北（北边是靠马路）一栋大约2350平方米包括行车在内，双方愿意成交人民币40万元整，转让给刘某权厂房使用，只作为厂房使用，假如政府有关部门干涉与乙方无关，甲方无条件退出”。2018年5月29日，刘某权作为出租方与被申请人郑某勋签订了一份《厂房租赁合同》，约定甲方刘某权将位于某区工业厂房（具体房号为：三江焊管西边）租赁给乙方郑某勋使用，厂房建筑面积为2340平方米，租赁期限为3年，即从2018年6月1日起至2021年5月31日止，年租金为19万元，每季度按期支付，并指定了收款账户等。涉案厂房租金收取至2019年8月，刘某权于2019年3月去世后，四申请人为其法定继承人，于2019年12月催要租金，被申请人郑某勋未支付。 另查明，某钢构公司于2015年12月始，即为多起执行案件的被执行人，其名下所属财产××国用（2014）0015××号国有土地使用权、房地权证××县字第20120012××号、 20100068××号、20120012××号、20120012××号、20120004××号房产均于2015年1月即被司法查封。2019年10月，××县人民法院作出（2019）皖02××执恢131号之一执行裁定，扣留（提取）被执行人某钢构公司的租金收入人民币1700万元。2020年9月25日，××县人民法院向某汽车工业公司送达了《协助执行通知书》，要求扣留（提取）对某钢构公司的租金收入。
【争议焦点】
1、案涉《厂房转让协议书》的合同效力问题； 2、承租人租赁使用的厂房租金归属问题。
【裁决结果】
(一)案涉《厂房转让协议书》的效力。 四申请人以其所提交的被继承人刘某权与郑某文之间于2015年4月20日签订的《厂房转让协议书》一份及2018年5月刘某权与郑某勋签订的《厂房租赁合同》一份，籍此主张厂房租赁使用的租金收入。经审查，1、根据四申请人补充提交的某钢构公司厂区平面规划图示，涉案被租赁厂房显属某钢构公司的财产。2015年1月，某钢构公司即因债务纠纷，其名下的房产及土地使用权均被司法查封，2015年12月始，该公司已陆续为多起民事案件的被执行人，其财产已为司法强制执行。公司所属芜国用（2014）0015××号国有土地使用权自2015年1月起即被司法多轮查封。不论案涉被租赁的厂房是否已属实际司法查封的房产之列，但对于已被查封土地之上的建筑物，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十二条第一款“查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”之规定，足可以认定涉案租赁厂房实为司法查封的财产范围亦无异议；2、从《厂房转让协议书》的内容来看，郑某文以其个人名义与刘某权签订厂房“使用权”转让协议，却无“使用权”期限的相应约定，并有关于“假如政府有关部门干涉与乙方无关，甲方无条件退出”的相关内容，显然，对于“转让”双方，均应明知该“转让”的厂房已被司法查封的事实。根据我国《合同法》第五十条之规定，“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”，相对人刘某权对厂房被查封的事实应属知晓，郑某文对案涉厂房“使用权”作转让处置，故其行为对公司不生效力。即使在《厂房转让协议书》的落款处有权利人某钢构公司的盖章确认，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款之规定，被执行人就已经查封的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。揆诸厂房转让协议的内容，在某钢构公司的资产被司法查封后，郑某文以其个人名义与相对人刘某权就已被查封的财产进行虚假转让，并用于租赁收取租金，明显存在规避执行的故意，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，双方签订的“厂房转让协议”应属无效，仲裁庭应予以确认。申请人认为，案涉厂房至今未办理产权证，仅办理了建设工程规划许可证，故不在司法查封之列，属于可转让的房产的意见，显然缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予采信。 (二)关于租赁物使用的租金归属。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被申请人郑某勋与刘某权所签订的《厂房租赁合同》，不因刘某权无权处分租赁物而使双方间租赁合同当然无效，郑某勋以个人名义租赁厂房用于其公司生产经营，所生租金的数额，在承租人并非善意的情况下，应当归属于租赁物的权利人某钢构公司，并作为其责任财产用于清偿其执行债务。综上，本案中，四申请人作为继承人，承继主张被继承人刘某权无权处分租赁物所生租金的仲裁请求，缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予采纳。 综上，仲裁庭驳回申请人的全部仲裁请求。
【相关法律法规解读】
本案中，关涉《厂房转让协议书》、《厂房租赁合同》的效力认定是审理的关键点和难点。从《厂房转让协议书》约定的内容上，可推知刘建权对转让标的物厂房被司法查封执行的事实是明知的，双方当事人虚假转让，收取租赁金，存在规避执行的故意，根据《合同法》第五十条，《民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条的规定，这种恶意串通，损害他人合法权益的行为应认定为无效。《厂房租赁合同》的效力，不因刘建权无权处分租赁物而使双方所签租赁合同当然无效，郑志勋以个人名义租赁厂房用于其公司生产经营，所生租金，在承租人非善意的情形下，应当归属于租赁物的权利人粤泰钢构公司，并作为其责任财产用于清偿其执行债务。
【结语和建议】
在合同案件审理中，涉及到被执行财产的处置效力问题，仍需从合同的内容及被处置财产的权利归属上予以甄别认定。这样，一些较复杂的关系便能够迎刃而解。
