案例内容
【案情简介】
2018年年初以来，重庆市江北区某小区10楼业主宋某家里多次出现阳台、主卧、客厅天花板有渗水现象，使得家里卧室墙面，阳台、客厅天花板霉变。宋某立即联系该小区物业公司，经物业公司工作人员排查，排除了因防水层破坏造成雨水渗漏可能，怀疑是由11楼业主周某私自在阳台安装洗衣槽导致的漏水。随后，10楼业主宋某与物业公司工作人员多次与11楼业主周某协调，但周某不认为楼下漏水是他家阳台安装洗衣槽造成的，拒不整改，双方各执一词，一直无法协商一致。2018年4月，双方要求某街道人民调解委员会（以下简称调委会）出面居中协调。
【调解过程】
根据双方反映的情况，调解员积极进行走访，了解漏水的基本情况，认真查阅有关法律法规，依法明确修缮责任主体，于2018年4月19日在某小区物业公司办公室，将业主宋某、业主周某、物业公司工作人员、第三方专业机构维修方工作人员聚在一起，协调解决该问题，确保矛盾得到化解。通过提前查阅相关法律法规，调解员通过讲法理、说情理，在面对面调解中针对以下的纠纷焦点问题进行分析评判： （一）10楼业主家里出现渗水现象，物业公司是否存在责任？ 11楼业主周某提出10楼业主宋某家里出现渗水现象跟房屋建筑质量有关，物业公司存在后期维护责任，所以房屋漏水应由物业公司负责修缮。 调解员指出： 1.根据国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年”。而该小区于2008年建成并投入使用，2018年初宋某家里开始出现渗水现象，截止2018年4月，该小区投入使用时间已有10年，不在建筑房屋保质期范围内，物业公司不应承担该房屋漏水的维修责任，不承担维修费用。 2.根据《物业管理条例》第六十五条规定：“物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业务委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。”因此物业公司作为小区业务物业服务的企业和小区后续维修单位，虽不承担维修责任，但有一定职责和义务协助业主进行漏水修缮。 （二）查找10楼业主宋某家里渗水的根本原因。 房屋出现渗水现象的成因多种多样，这是由防水产品使用年限、房屋质量年限及不当装修等因素决定的必然会发生的现象。一般来讲，最常见漏水部位为卫生间，最常漏水楼层为房屋顶层，而宋某家住10楼，位于该栋楼中间偏下位置，排除屋顶防水层破坏造成漏水可能；根据宋某、周某两家户型结构图，该漏水位置无卫生间，排除卫生间漏水可能；同时物业公司也进行了排查，排除了雨水管破裂漏水和雨水由外墙渗漏进业主周某家里可能。 经调解员走访了解到的情况，发现11楼业主周某是近期才购买的二手房，前业主将原本主卧卫生间改做书房，又私自在阳台加装洗衣槽，将冷热水管从厨房经客厅铺设至阳台，并将洗衣槽下水管接入阳台空调落水管中，一路极易发生漏水，且阳台空调水管直径小，不具备洗衣服排水条件。周某在购房后未对房屋进行整改，保留了前业主的洗衣槽，因长时间使用，洗衣槽水管老化，于2018年初开始漏水，造成了10楼业主家中出现渗水现象。 （三）房屋漏水，11楼业主周某是否存在维修责任？ 根据《中华人民共和国民法通则》的第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”11楼业主周某作为业主，虽未直接修建洗衣槽，但在入住以后使用了洗衣槽，这才造成洗衣槽水管漏水，水从11楼漏到10楼，给10楼业主造成了影响，且11楼房屋所有权属于业主周某，并非租赁或者借住，根据《中华人民共和国民法通则》，11楼业主周某理应承担一定责任。 11楼业主周某听到调解员的调解后，也意识到自己处置不当，愿意修缮洗衣槽漏水处，以及承担10楼因漏水造成的维修费用，同时物业公司也愿意协助11楼业主进行漏水修缮。
【调解结果】
调解员经过走访入户，考察实际情况，排查漏水原因，合理利用相关法律法规，耐心调解，使双方当事人都认识到存在的问题，在调解员法理并用的调解下，最终各方当事人握手言和，就如何解决11楼业主周某房屋漏水问题达成一致意见： 1.从服务业主的角度出发，物业公司出面协调第三方维修人员王某对11楼业主洗衣槽进行评估维修； 2.11楼业主周某承担承担房子漏水修缮的有关费用； 3.10楼业主宋某家里发霉墙面由11楼业主周某承担维修费用。 4.房屋修缮于4月23日开始，10日内结束。 至此，这起纠纷得到了合理的解决，当事人都表示对处理结果非常满意。
【案例点评】
（一）掌握纠纷真实存在情况，打下调解基础。 在此案件中，掌握11楼周某家房屋建筑构造、房屋历史、漏水原因、维修保质时间、入住时间、维修成本等是依法依理调解的关键。本案中，调解员通过多次走访以及各方面工作人员的检排排查，最终明确漏水的根本原因，掌握到了案件的关键所在，为成功调节案件奠定坚实的基础。 （二）合理运用相关法律法规，明确各自责任。 首先是要找到房屋漏水的真正原因，然后是采用与本案相关的法律法规，最后使当事人明确责任。本案件中调解员根据国务院《建筑工程质量管理条例》确定了房屋质保期限，根据《中华人民共和国民法通则》和《物业管理条例》明确纠纷各方存在的相关责任和义务，调解员依理依法依规确保了案件的信服度。
