案例内容
【案情简介】
当事人陈某与其侄儿王某（均为黄梅县人）想共同购买当事人吴某（渐江金华人）位于黄梅县城的一处商铺，他们通过几轮的商讨和洽谈都无法达到一个双方都认可的商铺转让方式，因商铺的交易价款较大，陈某来到我公证处想请求公证的介入为其保护交易安全。 公证员章XX在与其交谈中了解到，他们双方在一年前就已经有买卖该商铺的意向，主要有两点原因导致交易一直没有完成：一是转让价格问题，二是转让价款的支付方式和不动产权证书过户的方式问题。经约来转让方吴某进一步了解到，该商铺系吴某于2012年在开发商处以按揭方式购得，位于黄梅县商务圈中心，系两间铺面，现租赁给“海澜之家”卖衣店在营业，每年租金60万，租赁期限至2020年6月15日，租金也已由吴某收取到租赁期截止日，截止本月止还有银行按揭款43万多未还。 吴某去年在渐江金华开办一家公司急需资金周转，所以决定将该商铺对外转让。2018年陈某、王某叔侄俩就找到吴某有意收购该商铺，在经过一年多的洽谈转让价格现已基本谈妥为742万元，但就价款的支付方式，双方还是存在着矛盾和不信任，吴某要求买方先支付大部分转让价款再去办理过户手续，而陈某和王某要求先办理过户手续再支付转让价款。 公证员在了解上述情况后，对他们的交易现状作了如下分析并告知买卖双方： 一、吴某将其商铺转让给陈某叔侄是不动产物权的转让行为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，陈某在购买该商铺付款后，需要经不动产物权登记方可发生效力，对抗第三人。 二、吴某的商铺是按揭方式购买的，现依然抵押在贷款银行，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”之规定，已设立财产抵押权转让的，须征得抵押权人同意或向抵押权人提前清偿债务，对上述不动产来说，必须先将银行按揭贷款还清，撤销抵押权后方能办理房屋过户登记。 三、根据上述分析要想交易成功，吴某必须先要还清该商铺的银行按揭余款，撤销抵押权方能交易，但吴某的风险点在于其借钱将银行按揭余款还清后，陈某和王某由于资金不足而取消交易，将会对吴某造成巨大的损失和资金压力，这样情况吴某势必需要陈某和王某将这笔按揭款当预付款先行给付吴某，由吴某还给银行而撤销该商铺的抵押权，但这样给陈某和王某造成的风险在于其将这笔预付款给付吴某后，吴某骗取资金后不交付给银行或者交付给银行后，不同意交易条件而取消交易，导致陈某和王某要通过诉讼来解决纠纷，会给陈某和王某带来损失。陈某和王某的风险还在于将上述银行按揭款还清解押后，吴某因为与别的债权人的债务纠纷诉讼而导致法院将该商铺进行查封，那么陈某和王某也就无法保障自已的权益了。 四、进一步交易后双方的风险在于陈某和王某如果将余下的几百万购房款支付给吴某后，吴某不去积极主动的配合商铺过户手续会让陈某陷于被动，而吴某如果先去将商铺过户到陈某名下，又怕陈某不能按时支付巨额的购房款会让吴某陷于官司纠纷，这都是双方不愿见到的局面。 在分析了上述法律事项后，双方都表示认可这些交易中的风险点，并强烈要求公证的介入为双方的交易行为保驾护航。 公证员根据上述分析情况为他们制定了一份周密、切实可行的商铺交易方案： 一、首先公证员与交易双方一起去按揭银行查清该商铺的按揭余款，并与银行方协调还清按揭余款的最快程序，要求买方陈某将吴某的按揭余款作为购商铺定金付给吴某，但是该款项须汇至吴某在按揭银行的扣款专用帐户上，在该款项一到帐户，由银行立即将还款余额全部划走，还清按揭余款。银行方面与吴某一起去不动产中心办理该商铺的抵押解除手续，吴某取回该商铺的不动产证书，该不动产登记证书暂由公证处保管。 二、在吴某取回该商铺的不动产证书后，陈某将余下的陆佰玖拾贰万元购商铺款提存到黄梅县公证处，由公证员带领交易双方前往不动产登记中心办理商铺交易手续，并且由公证处与不动产登记中心协调开辟绿色通道，以最快的速度办理完毕过户手续，在陈某取得不动产证书后，凭陈某的付款确认书，吴某来到公证处领取购房提存款，双方交易完毕。 根据上述方案，公证员建议他们办理了两项公证，一是房屋买卖合同公证，二是购房款的提存公证。由公证处根据他们的交易实际情况依据上述建议操作起草一份房屋买卖合同，并将交易款提存至黄梅县公证处，双方都同意办理这两项公证，认为这样的操作才能显示交易公平合理，对双方来说都能保证安全。 2019年7月8日，吴某夫妻与买方陈某和王某一起来到黄梅县公证处，办理了房屋买卖合同公证，公证处派遣了公证人员与买卖双方前往按揭银行办理了买方支付定金手续，并在公证人员的监督下，卖方将收到的定金转给了银行还清了该商铺的按揭余款。然后银行工作人员与我们一起来到不动产登记中心办理了该商铺的解除抵押手续，卖方取得不动产证书后将证书交给了公证人员。2019年7月11日买卖双方来到黄梅县公证处，依交易方案买方将应支付的第二笔购房款632万元提存至黄梅县公证处，在公证人员的带领下前往不动产登记中心办理上述商铺的过户手续，经过公证人员与不动产中心的协调，仅仅一个星期的时间，完成了房产确权、土地测量登记、契税的缴纳、审批人员的签字确认等一系列不动产变更程序，并于2019年7月15日去了“海澜之家”总部，向其告知了该商铺产权转让情况，并让他们写了物权转让关于承租方知情的承诺，最终在2019年7月19日将不动产产权登记在了买方陈某和王某的名下，陈某和王某于当日取得不动产登记证书后来到黄梅县公证处签署了交易成功确认书和提存款同意支付书，公证处向卖方吴某转出了第二笔购房提存款，并监督了陈某和王某将约定的第三笔购房款60万元支付给了吴某，至此双方交易正式完毕。在买卖双方各自拿到不动产证书和售房款后，都激动的在公证处久久不愿离开，回顾这十多天的日日夜夜，由疑惑到担心、由担心到信心、由信心到依赖、由依赖到放心，公证员所走的一步步历程让他们感受到了公证的智慧，公证员辛勤的付出让他们体会到了公证的认真和严谨，诠释了公证为民服务的真正内涵。
【公证书格式】
公 证 书 (2019)鄂黄梅证字第xx号 申请人： 甲方：吴某，男，XX年XX月XX日出生，现住浙江省XXXX，公民身份号码：XXXX。 许某，女，XX年XX月XX日出生，现住浙江省XXXX，公民身份号码：XXXX。 乙方：陈某，男，XX年XX月XX日出生，现住湖北省黄梅县XXXX，公民身份号码：XXXX。 王某，男，XX年XX月XX日出生，现住湖北省黄梅县XXXX，公民身份号码：XXXX。 公证事项：房屋买卖合同 申请人吴某、许某与陈某、王某于二〇一九年XX月XX日向本处申请办理前面的《房屋买卖合同》公证，并向本处提交了以下证明材料：一、甲方吴某、许某的居民身份证、结婚证、居民户口簿；二、乙方陈某、王某的居民身份证、居民户口簿；三、不动产登记信息查询证明、国有土地使用权证、中国建设银行个人贷款对帐单。 根据《中华人民共和国公证法》和《公证程序规则》的规定，本处受理并指派本公证员对甲、乙双方的身份、提交的证明材料进行了审查、核验、对甲、乙双方分别进行了询问并告知了公证当事人权利义务法律责任、签订《房屋买卖合同》及办理公证的有关法律法规规定、法律意义和可能产生的法律后果；本处并指派核实人员前往不动产登记部门对房屋产权登记情况以及房屋处分权有无限制记录进行了核实，现查明如下事实： 一、甲、乙双方身份真实，并依法具有订立合同的民事权利能力和民事行为能力。 二、根据甲方提供的《不动产登记信息查询证明》，甲方享有上述协议项下包括取得位于湖北省黄梅县XX号和XX号商铺不动产所有权。上述商铺所有权系甲方夫妻共同财产。 经向黄梅县不动产登记中心查询，上述商铺由于按揭贷款已抵押给中国建设银行黄梅县支行。 三、甲、乙双方于二〇一九年XX月XX日签订了前面的《房屋买卖合同》，双方在合同中约定：甲方先将银行按揭余款还清，自愿将上述商铺以人民币柒佰肆拾贰万元整（￥7420000）的价格全部转让给乙方，乙方自愿受让，另双方在合同中对房屋详情、转让价款及支付、房屋交付、产权转移登记（过户）及税费负担、违约责任、争议解决等均作了确认和约定。 四、甲、乙双方对《房屋买卖合同》的主要条款取得了一致意见，双方签约的意思表示真实，合同内容具体、明确。 依据以上事实，兹证明甲方吴某、许某与乙方陈某、王某于二〇一九年XX月XX日在黄梅县公证处，在本公证员及公证人员A的面前签订了前面的《房屋买卖合同》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签字、捺指印均属实。 该合同自双方签署之日生效，合同所涉不动产物权经依法登记发生效力。 中华人民共和国湖北省黄梅县公证处 公证员 二○一九年XX月XX日 公 证 书 (2019)鄂黄梅证字第XX号 申请人：陈某，男，XX年XX月XX日出生，现住湖北省黄梅县XXXX，公民身份号码：XXXX。 王某，男，XX年XX月XX日出生，现住湖北省黄梅县XXXX，公民身份号码：XXXX。 公证事项：提存 兹证明陈某、王某根据（2019）鄂黄梅证字第XX号公证书所附的《房屋买卖合同》上第三条第2款的约定，于二〇一九年XX月XX日将该合同约定的应向卖房人吴某、许某支付的部分购房款人民币X佰X拾X万元整提存于我处。 中华人民共和国湖北省黄梅县公证处 公证员 二○一九年XX月XX日
