案例内容
【案情简介】
2017年11月,家住北京市朝阳区的张某某到居委会反映情况,在自家小区楼前,从今年夏天一直到现在,堆放了一大堆装修垃圾,不仅散发浓厚的霉土味道,而且还严重影响了小区居民的出行,曾多次找到物业要求及时清理,但是物业都没有予以解决,现物业开始向她催要2018年物业费,张某某表示物业不清理这些垃圾,就不交物业费。在居委会的协调下，张某某找到社区人民调解委员会寻求帮助。
【调解过程】
接到张某某反映情况的当天，社区调委会调解员便前往某小区实地了解情况。经核实，在某小区某栋楼门口，确实堆放了大量装修垃圾，并且没有进行任何遮蔽处理，装修残渣直接随意堆放在单元门口，散发阵阵霉味，严重影响了小区居民的出行。调解员遂前往某物业公司了解情况。当调解员表明来意后，某物业公司经理表示，这个问题他们也是在持续关注，这些装修垃圾是某业主家垃圾，因为当时没有和装修公司谈妥垃圾清运的费用，所以一直没有清理垃圾。后来装修完成以后，装修垃圾就一直堆放在原地没有清理，物业公司多次催促，某装修业主都没有清理。 针对了解到的情况，调委会讨论分析后认为： 首先，依据《国家标准住宅装饰装修工程施工规范》的规定，文明施工和现场环境应符合“控制粉尘、污染物、噪声、震动等对相邻居民、居民区和城市环境的污染及危害；施工堆料不得占用楼道内的公共空间，封堵紧急出口；室外堆料应遵守物业管理规定，避开公共通道、绿化地、化粪池等市政公用设施；工程垃圾宜密封包装，并放在指定垃圾堆放地；工程验收前应将施工现场清理干净”等要求。很明显张某某反映的装修垃圾堆放情况违反了上述规定，作为装修住宅的业主有义务尽快清理装修垃圾。 其次，依据《物业管理条例》第四十六条的规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。所以针对建筑垃圾乱堆乱放的情况，某物业公司，应该及时出面制止某业主的这种行为，对于堆放垃圾应该及时催促某业主进行清理。 再次，依据张某某与某物业公司签订的物业服务合同中，明确规定了物业公司应对小区环境卫生等进行维护和管理服务。如果某业主经过物业公司多次催促之后都没有清理装修垃圾，那么，物业公司积极向行政执法部门反映或先将装修垃圾进行清理，再与有关业主交涉垃圾清运费用问题。 调委会工作人员根据法律法规通知张某某、某物业公司进行了一次调解。调解中围绕装修垃圾是否应该由某物业公司清理这个争议焦点展开。张某某主张装修垃圾已经在楼门口堆放了将近半年时间，不仅影响居民出行，也没有用任何东西遮盖住，一刮风灰尘满天飞，跟物业前台多次反映都没有清理，显然是物业公司管理不到位。某物业公司负责人认为，他们在接到张某某投诉以后，已经及时与装修业主沟通，让其尽快清理装修垃圾，而且多次催促，并且每次装修业主都口头答应。所以某物业公司负责人认为他们已经履行了义务，现在的局面是装修业主不配合他们的工作所造成。某物业公司负责人还表示他们会继续催促装修业主尽快清理，但时间无法保证。 听过当事双方的陈述之后，调解员认为根据张某某与某某物业公司签订的物业服务合同，明确规定了物业公司应对小区环境卫生等进行维护和管理服务。现在装修垃圾已经堆放将近半年，给小区业主生活造成了很多不方便，也存在很大的隐患。同时，调解员通过与某物业公司负责人的谈话中也了解到，为了规范业主的装修行为，某物业公司在业主进场装修之前已经收取了装修业主的装修保证金，目前装修保证金仍在某物业公司。某物业公司收取装修保证金就是为了规范业主在装修过程中的不当行为，现在某装修业主怠于改正自己的不当行为，那么某物业公司应使用某业主装修缴纳的装修保证金来清理装修垃圾。现某物业公司不使用装修保证金积极清理装修垃圾，仅对违规业主进行规劝，最终对居民生活环境造成长时间影响，应属未全面履行物业合同义务。 经过调解员一番耐心的讲法析里，某物业公司负责人承认在工作中确有不到位的地方，为此给张某某带来的不便表示歉意，接下来他会尽全力去协调装修垃圾清运的事情。
【调解结果】
在调委会的调解下，双方达成以下协议： 1、某物业公司经理负责联系业主，告知其三天内把自家的装修垃圾清运走，如果不按时清运，物业公司将组织清理装修垃圾。 2、张某某在装修垃圾清运完成后缴纳新一年度的物业管理费。 当事双方对调解员的调解和处理结果均表示满意。
【案例点评】
本案的纠纷发生在张某某与某物业公司之间，但法律关系确涉及到第三方未能及时清理装修的业主。调解员认真细致的研读有关法律法规，准确定位争议焦点并从合同法的角度阐明了是非观点，即作为物业公司何为全面积极履行物业合同义务。物业公司认为其向第三方进行了积极的催促清理即完成了合同义务，但从沟通中掌握的物业公司已经收取装修保证金的情况看，物业公司在催促无效的情况下理应积极使用保证金直接清理装修垃圾。鉴于物业公司不能全面履行其与张某某签订的物业合同义务，那么张某某拒不缴纳物业管理费也是行使不安抗辩权的体现。调解员准确的法律分析，使得双方当事人心服口服，最终取得了双方同意，各自履行合同义务的良好调解结果。
