案例内容
【案情简介】
2013年7月，沈某与大连某物业公司签订小区物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，并向业主收取物业管理费。但沈某因物业服务差为由未按约定交纳2014年1月至2020年6月的物业管理费用18535.78元，同时产生滞纳金1804元。物业公司多次向沈某催交物业费无果，双方无法达成一致意见。因该小区至今没有成立业主委员会，2020年12月某日，双方来到大连市物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称“物调委”），希望能通过物调委的调解化解纠纷。
【调解过程】
收到双方的调解申请后，物调委立即选派调解经验丰富、调解能力出众的调解员主持开展该案的调解工作。首先，调解员对双方存在的矛盾焦点问题进行深入了解。物业公司称，沈某为小区业主，2013年7月，沈某与物业公司签订了《物业服务协议书》和《客户手册》。物业公司于签订协议书的同时向沈某提供物业管理服务。虽然《物业服务协议书》中约定该协议的有效期限为2013年7月至2013年12月，但在协议期限届满后物业公司一直履行物业服务义务，双方之间仍存在事实上的物业服务关系，故要求沈某支付拖欠的物业费和违约金合法合规。沈某称，物业公司在2013年5月与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，物业公司非本小区的前期物业。物业公司的服务存在瑕疵，不符合国务院《物业管理条例》的规定，也不符合《物业服务协议书》的约定，因此要求物业公司适当减少物业费。物业公司所主张的违约金过高，虽然《物业服务协议书》中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2014年1月起至2017年12月，其已经失效，不再有拘束力，故不同意支付违约金。 明确双方的矛盾焦点后，调解员查看了物业公司提交的《物业全权委托管理合同》《物业服务协议书》《客户手册》《物业费说明》《大连市物价局批复》《大连邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况照片等材料，沈某提交的物业服务质量差的照片以及其他业主对物业服务质量不满的证人证言等。其中，《物业服务协议书》明确约定了收费标准、缴费期限、服务项目内容、违约金收费标准。 调解员指出，《物业全权委托管理合同》证明物业公司受开发商的委托进行物业服务，《物业服务协议书》也系当事人双方真实意愿签订且不违反相关的法律政策规定，两者均属有效。2013年12月至今，沈某虽未与物业公司订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业服务关系。沈某在享受物业公司服务的同时，应依相关规定及时缴纳物业费。国务院《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业公司通过合法的途径以书面的形式向业主进行催收物业费，并保留相关证据资料，因此物业公司的请求有理有据。对于滞纳金方面，虽然在《物业服务协议书》中明确约定“违约金为合同标的千分之三每日”，因双方并无约定，缺乏事实依据，且物业公司确实存在服务质量问题，故滞纳金一项应予以免除。如果物业公司坚持主张，可向法院提起诉讼。 物业公司表示，只要沈某缴纳了欠缴部分的物业费，滞纳金就不再追究了，同时保证以后会加强小区服务质量。对于业主提出的意见，会尽最大努力改善，希望得到业主的支持。沈某对调解员的意见表示同意，希望物业公司进一步提高服务质量。经过调解员的耐心劝解，纠纷最终得以顺利解决，双方达成了一致意见。
【调解结果】
双方当事人达成调解协议如下： 1.沈某一次性缴纳物业管理费18535元。 2.物业公司对于沈某延迟缴费的滞纳金不予追究。 半个月后，经回访，物业公司收到了沈某按期缴纳的物业管理费，当事双方对物调委表示感谢。
【案例点评】
本案例是未成立业主委员会的小区中经常发生的典型案例。物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。调解员通过在调解过程中分析调解双方各自的处境和特殊情况，结合自身的调解技巧，并在调解过程中向当事人讲解相关法律法规的规定，最终使双方当事人心悦诚服地接受了调解意见，合理、并充分地利用情、理、法相结合的方法解决了本次纠纷。
