案例内容
【案情简介】
A公司享有座落于X市XX社区的土地使用权，土地用途为工业用地，土地面积为65098平方米，土地使用权证编号：X国用（2010）第98号，取得方式为出让，使用期限50年。B公司享有X市XX区的土地使用权，土地用途为工业用地，土地面积为55732平方米，土地使用权证编号：X国用（2010）第99号，取得方式为出让，使用期限50年。该两个公司为同一实际控制人，现因该两公司债务较多，两宗土地分别被七个法院查封。两宗土地新的规划用途为城镇住宅用地，石家庄C房地产公司看中其后续的开发价值，拟收购该项目两宗土地。
【争议焦点】
1、由于两宗土地被多家法院查封，盘活土地需要解决土地查封问题，但如何保障法院能够解除查封，且不存在其他潜在债权人不启动新的查封？ 2、并购项目土地，如果涉及过户到石家庄C房地产公司名下，由于土地增值较大，土地过户税费较高，如何能够合理合法避免较高的税费问题？ 3、如果间接收购土地，采取股权转让方式，不产生土地过户的税费问题，但是又如何规避公司原股东未充分披露公司的债务问题？
【律师代理思路】
根据本案的基本情况，代理律师提出了四种并购方案： （1）采取股权转让模式：直接收购A、B公司现股东的 全部或部分股权。由石家庄C房地产公司与A、B公司现股东签订股权转让协议，股权转让价款支付给A、B公司原股东。 利弊分析：1）程序相对简单，交易期限短，需缴纳所得税，公司所有债务需偿还清，因A、B公司诉讼较多，存在未完全披露债务的可能性。收购成功后，石家庄C房地产公司成为A、B公司的实际控制人，再申请收储，注销土地证书。2）如果收购股权，第一，收购价款支付给了原股东，能够偿还清所有债务不能把控；第二，如果产生新的查封，土地收储的目的就会落空，导致按照新的用途出让住宅用地的目的落空。 （2）土地转让模式：A、B公司将项目土地资产转移给石家庄C房地产公司，再支付转让价款。两种方式：1）由A、B公司与石家庄C房地产公司签订土地转让协议；2）收购首封债权人的查封，推动法院进行资产的处置。 利弊分析：属于资产转让，债务仍由A、B公司承担，石家庄C房地产公司仅需负担土地转让价款，但投资额未超过25%，不具备法定土地转让条件，需政府“特事特办”，过户会涉及到增值税、土地增值税、契税、所得税，税赋较重。 （3）土地作价出资成立新公司再转让股权模式：A、B公司将项目名下土地使用权作价出资到新公司或增资到指定公司，再将其享有的股权转让给石家庄C房地产公司。首先由A、B公司完成土地资产作价出资程序，再签订股权转让协议，股权转让价款全部支付给A、B公司原股东。 利弊分析：属于实质上是“土地作价出资”+“股权转让”组合，涉及土地作价出资、股权转让两个阶段，程序较为复杂，不受土地投资额限制，债务仍由A、B公司承担，受让股权后也无需承担债务。土地作价出资的性质在实务中存争议，有地方国土部门认定土地作价出资属于转让，当前投资额未超过25%，不具备土地转让法定条件，还会涉及到土地作价出资和股权转让两个阶段的税费。 （4）土地直接收储，并购债权模式：由于石家庄C房地产公司并购项目的最终目的是进行房地产项目开发，因此，可以直接一步到位进行工业用地的收储，即A、B公司向政府申请土地收储，土地储备部门与A、B公司签订合同，政府支付土地补偿补偿款。石家庄C房地产公司与原土地使用权人（即A、B公司）签订《债权转让协议》，收购原土地使用权人对政府的土地收储补偿债权，本模式属于债权收购，石家庄C房地产公司需支付款项用于解除查封，解封后注销土地证，同时完成债权转让，收储补偿金归石家庄C房地产公司所有。 利弊分析：程序相对简单，收回周期短，不受土地投资额限制，交易税费较少，无需承担债务；储备前需清偿查封涉及债务，解除查封的同时注销土地证。政府作为债务人，需要认可补偿能够直接支付石家庄C房地产公司；解封和注销土地手续需要在周五、六、日三天内办理完毕，避免解封后新的查封出现。
【案件结果概述】
根据律师提供的并购方案，最终石家庄C房地产公司选择了土地直接收储并购债权模式，且经过政府、国土及财政部门的认可和参与，在协调七个法院及债权人的基础上，在同一天启动了所有的解封手续、完成了原土地证的注销及债权的收购全部程序，顺利解决了本案争议的焦点问题，为下一步的住宅用地的出让工作奠定了良好的基础。
【相关法律规定解读】
１、关于被查封土地转让的法律规定。 （１）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。第三十九条，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 （２）《国土资源部对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复》（1998年12月11日），对于司法机关依法进行的查封，在查封期限内，人民政府不能收回国有土地使用权；查封期限结束后，则可以依法收回国有土地使用权。 律师解读：根据法律规定，在未解除查封及轮候查封的情况下，既不能办理土地使用权转移登记手续，也不能依法收回土地使用权。所以，必须首先清偿了查封涉及债务解除查封后，才能开展收购项目其他工作。 ２、关于政府收储及土地法律问题。 （1）《土地储备管理办法》规定：“下列土地可以纳入储备范围：1.依法收回的国有土地；2.收购的土地；3.行使优先购买权取得的土地；……” （2）《中华人民共和国合同法》 第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。” 律师解读：企业单一产权的土地储备，按照《土地储备管理办法》的规定，属于政府收购土地，按照当地的政策规定，收购补偿的标准为土地出让收益分成方式，政府收回A、B公司土地采用收益分成方式，石家庄C房地产公司收购A、B公司对政府的土地收储补偿的债权，取代A、B公司成为获得补偿权的主体。根据合同法的规定，石家庄C公司只需将收购债权通知政府部门，而取得土地收储补偿费，但为了稳妥实施，提前和政府土地部门及财政部分进行了确认，对资金的支付路径进行了沟通，确保收储补偿权益能购实现。同时，石家庄C房地产公司依据收益分成模式，可在后续土地出让过程中占据优势地位，增大竞得土地的概率。
【案例评析】
这是一起典型的房地产并购案例。这起案例中既涉及到了被法院查封的土地能否转让、政府能否收回的法律问题，又涉及到了土地用途性质变更的法律问题，以及并购过程中可能会产生的争议、诉讼，土地直接过户产生的税费、债权人债权如何清偿等问题。石家庄C房地产公司的本意是通过股权转让方式取得项目土地，但经过律师对项目涉及法律问题的系统梳理，根据项目存在的法律风险点，提出不同的解决方案，综合不同模式中遇到的不同法律问题，涉及的相关税费等，最终，石家庄C房地产公司采纳了律师的建议，选择了土地直接收储并购债权模式。在当地政府有关部门、律师的积极协调下，能在短时间内启动解封手续，并完成土地收回、债权收购等。既为石家庄C房地产公司解决了项目收购中最大的法律问题，也为其进驻当地开展工作打造了良好开端。
【结语和建议】
在这个案例中能涉及如此多法律问题，相信在全国，此类案例也不在少数。律师在为当事人提供法律服务的过程中，不仅仅是为一方提供服务，更多的是要思考项目中双方将会面临的风险及经济效益问题。律师在提供服务时，要纵观全案，提出设计方案，并找到双方的利益平衡点，帮助各方达成一致意见，实现各自所需。建议企业在进行项目并购前能顾借助专业人员的力量，实现经济效益和效率双赢的结果，这也是专业律师的魅力所在。
