案例内容
【案情简介】
深圳市盐田区首个棚户区改造项目于2019年4月开始，拟拆除用地面积1.95万平方米，拟拆除建筑面积为3.63万平方米。目前，棚改项目已接近尾声，尚有被纳入棚改项目的9家商户未搬离，受疫情影响商户生意收入锐减，房租压力较大，商户搬迁面临着停产停业损失、库存的重新安置成本、后续经营的启动资金等问题。按照国家有关规定，棚户区改造涉及集体土地征收的，业主依法可以得到相应的补偿金，而根据业主与商户们签订的租赁合同内容：征用出租房所在土地因“旧改”或“棚改”而需拆除出租房，造成合同终止的，甲方不做任何赔偿及补偿。商户们希望获得相应业主的补偿以减少损失，因此商户们迟迟未搬走。商户们前往盐田区某街道某社区调委会反映诉求，希望在调委会协调组织下与业主商讨减免租金及获得相应补偿金问题。
【调解过程】
为不影响棚改项目进程和辖区的和谐稳定，维护业主与商户的利益，避免因棚改引发矛盾纠纷，调委会立即成立化解纠纷小组。 初次调解因业主与商户一见面就发生激烈争执，最终不欢而散。面对该情况调解员采取逐个走访,了解双方诉求的方式。经调查了解，商户们表示支持棚改项目计划，但认为自己是此次棚改的利益受损方，收到商铺需搬迁通知以来，作为实体经营者一直努力寻找合适的新店面，希望将生意继续经营下去，然而棚改拆迁给经营带来的影响太大，营业损失、设备搬迁、设备损坏都是商户需要承担的，且受今年疫情的影响，生意一落千丈，重新选址经营需要承担过重的风险。商户认为，根据《深圳市人民政府令（第248号）深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》中关于因征收引起的停产、停业的补偿费的以下规定：“（一）能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。（二）征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿”。 商户希望可以得到业主补偿以维持生计。 调解员详细登记了各商户的诉求后，又相继走访了各业主们，多次听取他们对纠纷的意见，一部分业主提倡按照租赁合同执行，合同期到期后不予续签并收回店铺，出于人情考虑可适当给予补偿，但商户损失与业主补偿金额相差巨大，难以协商；另一部分业主表示尚在租赁期的商户应依法依规解决，杜绝无理要求。 由于牵扯到多家商户及业主自身利益，在调解上存在一定难度，导致调解工作滞后。自4月份参与调解棚改项目纠纷以来，调解员们每日奔波于业主和商户双方，多次上门、电话、微信沟通。调解员及时反思，梳理双方矛盾焦点，认为这起因棚改征地拆迁引发的纠纷争议点在于：主要集中在租赁合同未到期、门面押金退还、房屋水电费管理费、搬离后对生产经营造成的损失等问题上。案件本身具有牵扯利益主体多、矛盾关系复杂、政策性强及时间跨度大等特点，调解员充分掌握案件的焦点后，逐户组织商户与业主面对面调解。 调解员在与商户们的协调过程中，着重分析矛盾的利害关系，并因势利导促成最后结果。调解员在分析中指出：一是棚改是民生工程，不可拖延其工程进度；二是作为承租人有权利向业主提出合法合规的搬迁费、临时安置补助费（过渡费）、停业停产损失等，但补偿款要在合理的范围内；三是在租赁合同期内的商户可获得补偿，但合同期限已到的商户，业主有权不续租，补偿相应会减少，除此之外无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿；四是商户们应该慎重考虑，在政策规定基础上寻求相应的补偿款，以降低棚改和疫情期间的损失。调解员运用“冷却降温法”，让商户们思考其中的利弊，商户们答应认真考虑。 随即，调解员走访业主，动之以情、晓之以理地转达商户们的想法及困难，同时在政府大力支持复工复产政策的背景下，劝导业主主动减免商户们疫情期间的租金，经过耐心疏导，业主同意在免除房租的基础上再给予合适的补偿。 经过调解员60天奔波于商户与业主之间，通过多次组织调解并分析矛盾的问题焦点，坚持不懈采用“背靠背”、“冷却降温法”、“换位思考法”等多种调解技巧，当事人终于同意握手言和，9家商户与业主当事人最终自愿达成协议，签订了调解协议书。
【调解结果】
达成的调解协议内容如下： 1.全部业主同意减免承租方疫情期间的租金费用，除某汽配商铺需结清该门店的水电费和管理费，其余的均需缴清水电费和管理费； 2.业主同意将门店押金退还给商户； 3.9家商户总获得约20万元赔偿金，并于业主收到棚改项目补偿金后一次性支付给相应的商户； 4.各商户必须在调解协议书协商的搬迁时间内清场； 5.上述条款履行完毕后，此棚改纠纷就此了结，双方互不主张任何其他民事权利。
【案例点评】
本棚改调解案例化解的难点在于涉及多名当事人的利益，恰逢受到疫情冲击，不但店铺生产经营受到影响，而且处于各行各业中的业主也在不同程度受到波及。故双方为保护自身利益最大化，均不愿妥协。本案的成功调解有赖于以下三点：一是全面的调查收集情况。凭借调解员高度敏锐的业务能力，洞察出该案件需要了解的每一步骤与环节，且不能忽视对案件基本情况和背景资料的调查收集工作。二是灵活的调解技巧。针对商户损失与业主补偿金额相差巨大，多次组织“面对面”调解都未能成功，调解工作一度进入僵持状态。为打破僵局，调解员采用“冷却降温法”，积极开展了棚改相关法律政策解读，且在双方知晓棚改项目是关系民生事业的重大工程情况下，晓之以理地劝导双方退让一步，理性思考其中的利弊关系，随即让当事人回去冷静思考。不出所料，一方当事人主动打破僵持，调解得以继续。调解是门艺术，融会贯通、随机应变，促使当事人互谅互让，消除隔阂，引导帮助当事人解决纠纷。三是长时间耐心的调解。调解员将人民调解工作主动渗入到棚改工作之中，依法依理地对双方做了大量的心理疏导、交流沟通工作，通过长达两个月耐心细致的调解工作，最终在调解员的见证下握手言和，达成一致。
