案例内容
【案情简介】
张某是大连市西岗区某小区业主。2018年3月，张某与该小区某物业公司签订《前期物业服务委托合同》，由某物业公司为小区提供前期物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。合同签订后，张某以某物业公司未按合同约定，服务不到位，导致其个人物品丢失为由，自2018年6月至2019年3月期间共拖欠物业服务费4950.71元。某物业公司多次向张某催交物业费无果，双方各执一词，多次沟通，仍无法达成一致意见。2021年12月某日，双方共同来到某物业管理纠纷人民调解委员会（以下简称物调委），希望调解化解此次纠纷。
【调解过程】
收到双方的调解申请后，物调委高度重视，立即指派两位经验丰富的调解员主持和开展纠纷调解工作。 由于张某情绪比较激动，调解员首先将双方分开，采取“背靠背”调解法，对双方的矛盾焦点进行深入了解，耐心倾听双方的陈述，明确双方表达的诉求，分析主要分歧，制定调解方案。 张某表示，某物业公司未能全面履行物业合同的约定，在房屋、设施及公共部位缺乏定期维护和修缮。另外，还存在小区安保、绿化、防火、保洁等日常工作不到位的现象，尤其是小区监控设施不完善且安装不到位，导致其放在外阳台的白菜被盗，居住环境极不安全。早在入住不久后，小区业主就已经发现监控存在盲区且设备故障，多次向某物业公司反映情况，某物业公司只是口头答应尽快维修，直到现在也没有落实责任。 鉴于此，调解员到该小区内进行实地查看，发现确实如张某所说，有的地方没有安装监控，存在盲区；有的监控也处在不能使用的状态。 掌握以上情况后，调解员首先对张某进行劝导。调解员指出，通过实地查看，某物业公司确实存在不足，这些问题肯定会向物业反馈。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业要的，人民法院应予支持。”因此，按照法律规定，如果张某一直拖欠物业费，属于单方面违约，除了必须交纳的物业服务费外，还需依照合同约定交纳一定的违约金。如果某物业公司确有违约行为，业主可另行主张权利，不能仅以监控设施不全为由拒交物业费。调解员将情、理、法结合，耐心的劝导张某，同时通过法院判例，进行详细的说明。张某对调解员的意见表示认同，提出只要某物业公司完善小区监控设施，其肯定第一时间交纳物业费。 另一方面，调解员将实地查看情况和张某的想法反馈给了某物业公司。调解员指出，物业公司应全面履行物业管理合同，用心、用力做好自己职责范围内的工作，只有这样，业主才能主动的履行交纳物业费的义务，相处才能更和谐。目前，小区监控设施不完善，会导致很多难以预料的后果，如果不及时修缮，一旦发生重大案件，某物业公司肯定难辞其咎。某物业公司对调解员意见表示认可，承认监控设施确实没有安装到位，今后一定科学管理，用心服务，尽快完善小区监控设施，争取广大业主的支持，为业主服务好。
【调解结果】
经调解，双方当事人达成调解协议如下： 1.王某在协议签订之日起7日内一次性补交欠缴的物业费共计4950.71元。 2.某物业公司增加6部监控，调修所有已有监控。 半个月后经回访，王某已经补交所欠的物业费，某物业公司不但增加和完善监控设施，也增强了安全服务，如巡逻制度等。至此，某物业公司和王某的纠纷得到了圆满的解决。
【案例点评】
本案中，调解员坚持“依法调解、依德和解、依理化解、依情谅解”的原则，积极发挥人民调解的作用，耐心解释有关法律规定，积极寻求调解的突破口，剖析问题所在，积极用一切可用力量，通过运用面对面、背对背的调解方式，运用法治与德治相结合、抓住主要矛盾进行调解、换位思考法、案例引导法、彼此退让法、打感情牌法、利弊分析法等调解方法，破除焦点问题在调解中形成的阻碍，循序引导双方达成一致意见。
