案例内容
【案情简介】
2019年5月2日申请人某某置业公司与被申请人刘某某、吴某某签订了《楼宇认购书》，被申请人刘某某、吴某某向申请人某某置业公司认购某某公园第某某幢某某单元商品房一套，建筑面积144.86㎡，单价为8555.23元/㎡，总金额为1239310.00元，签订本认购书时一次性支付定金20000.00元，并于2019年5月17日前支付首期房款357245元（不含购房定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款860000.00元由银行提供按揭贷款，需在2019年8月16日前全力配合办理完毕银行按揭贷款申请手续。 2019年5月16日申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人（被申请人，下同）购买某某公园第某某幢某某单元某某室，建筑面积144.86㎡，房屋总价款为人民币1239310.00元，以组合贷款方式支付房款，签订合同当日支付首付房款379310.00元，余款860000.00元由买受人申请银行按揭贷款，于2019年8月16日前支付；出卖人（申请人，下同）应当在2020年2月29日前交付该商品房。 关于逾期付款责任，双方约定，逾期在30日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。 关于逾期交房责任，双方约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同附件六合同补充协议第10条约定：在买受人付清该商品房全部购房款或办理完毕贷款手续且贷款金额划转到出卖人账户前，出卖人有权保留该商品房的所有权及使用权并拒绝交付。 2019年5月16日被申请人向申请人支付了首付款人民币379310.00元，申请人向被申请人开具了增值税普通发票一张，金额为379310.00元；2019年6月12日被申请人支付维修基金6157.00元。 2019年10月22日申请人委托律师事务所制发《律师函》向被申请人催收拖欠的剩余房款； 2019年11月12日申请人再次向被申请人发函催收拖欠的剩余房款860000.00元，载明“……1、请您接到本函5日内，一次性支付剩余房款。2、按《商品房买卖合同》的约定承担违约责任并支付违约金。……按该项约定，你应支付的违约金为人民币15136.00元……否则，我公司将以法律途径解决双方的争议，您将承担包括但不限于违约金在内的不利法律后果。”但被申请人一直没有支付剩余房款860000.00元，因而形成本案。遂提出如下仲裁请求：1、请求裁决解除与被申请人刘某某、吴某某签订的《黄石市商品房买卖合同》（编号：HS19005562）；2、请求裁决被申请人刘某某、吴某某支付违约金258000.00元；3、请求裁决两被申请人承担本案仲裁费用等。
【争议焦点】
1、申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？ 2、被申请人认为违约金约定的标准过高要求调整能否获得支持？ 3、申请人怠于行使权利而造成的损失扩大，是否应自行承担责任？
【裁决结果】
（一）解除申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》； （二）被申请人自本裁决书生效之日起十日内向申请人支付违约金43043.00元； （三）驳回申请人的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
（一）申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？ 本案中的《商品房买卖合同》是双方基于真实的意思表示签订，未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应全面履行各自的义务。现被申请人未按照《商品房买卖合同》约定的时间及付款方式向申请人支付剩余购房款，经催告后至今仍未支付剩余购房款，已构成根本违约，因此申请人请求解除双方签订的《黄石市商品房买卖合同》，仲裁庭予以支持。 （二）被申请人认为违约金约定的标准过高要求调整能否获得支持？ 依据案涉合同约定,被申请人未依约支付购房款,构成违约，应当向申请人支付相应的违约金。申请人依据《商品房买卖合同》第七条约定主张被申请人支付购房款总额的30%的违约金即258000.00元，本仲裁庭认为申请人的合理损失应为其资金不能及时回笼所造成的利息损失，合同中约定的按购房款总额的30%计算违约金过分高于上述损失，被申请人请求调整违约金的主张，本仲裁庭应予以支持。 （三）申请人怠于行使权利而造成的损失扩大，是否应自行承担责任？ 本案合同约定，被申请人应于2019年8月16日通过银行贷款860000.00元支付给申请人，否则将承担逾期付款的违约责任。故违约金起算时间应为2019年8月17日。申请人虽然向被申请人进行了催告，但直至2021年10月21日才申请仲裁要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，申请人某某置业公司在被申请人违约后未能及时主张权利，放任了损失的扩大，因此仲裁庭对申请人2020年8月17日以后资金利息损失不予确认，被申请人应向申请人支付2019年8月17日至2020年8月16日以剩余购房款860000.00元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款年利率3.85%上浮30%的违约金，即人民币43043.00元（860000.00×1年×3.85%×1.3=43043.00元），申请人主张的违约金数额中，超出43043.00元的部分为214957.00元(258000.00减43043.00),本院不予支持,予以驳回。
【结语和建议】
古希腊有一句谚语：法律不保护躺在权利上睡觉的人。此话可以理解为“法律不保护那些自己拥有权利却疏于维护和管理的人”。 在我国的现行法律规定中主要以时效制度体现。权利人应当在诉讼时效期间内行使权利，否则，对方提出诉讼时效抗辩，权利人将丧失胜诉权，其实体权利将失去获得法律保护的机会。 还有一点要提醒大家注意，也就是《民法典》第五百九十一条（原《合同法》第一百一十九条）【非违约方防止损失扩大义务】：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。该条所称“适当措施”，应当包括债权人是否按照诚实信用原则的要求尽自己的努力采取措施避免损失扩大，这其中要考虑采取措施的期限是否合理这一因素。本案中，被申请人在2019年8月17日就已违约，而申请人在2021年10月21日才申请仲裁要求解除合同，并要求被申请人给付为期两年之久的违约金。而仲裁庭认为申请人放任了损失的扩大，只支持了其部分违约金的请求，这可能就是从权利的保护应当诚信积极和追求整体效益考虑的一个典型吧！ 所以，各位市场主体，请及时止损，法律不保护权利的睡眠者！
