案例内容
【案情简介】
林某是洛阳市瀍河回族区某小区的业主，2021年3月初，林某发现自家停放在小区车棚内的脚踏三轮车和婴儿车不见了。经过询问得知，是被物业公司当作“僵尸车”处理，现已无法找到。后林某与物业公司多次就脚踏三轮车和婴儿车赔偿问题协商但未果。林某因为车子问题未解决，而拒绝缴纳当年物业费。2021年11月初，该小区更换了门禁系统。林某发现自己使用的门禁卡失效，便同物业公司申请更换新的门禁卡遭拒，双方多次沟通未果。2021年11月下旬，林某前往洛阳市瀍河回族区某街道调委会（以下简称“调委会”），请求调解与某物业公司之间的纠纷。
【调解过程】
在接到林某的调解申请后，调委会第一时间委派调解员开展前期的调查工作。调解员多方走访得知，2021年按照当地疫情防控以及小区环境卫生整治的要求，物业公司对小区车棚内的僵尸车进行了清理。在车辆清理之前，物业公司不仅在物业群内发布了通知，并且还在小区内张贴了公告，但依然有部分车辆无人认领。物业公司认为是僵尸车，便进行了集中处理，统一运送至垃圾处理点，林某的脚踏三轮车和婴儿车也包含在其中。 了解清楚矛盾原因后，调解员立即联系物业公司询问其是否同意接受调解，物业公司表示同意，并委派于某某代表物业公司参与调解。调解员随即邀请林和于某某前往调委会进行“面对面”调解。 双方当事人按照约定来到调委会后，调解员向双方当事人告知权利义务并当场宣布了调解纪律及工作流程，双方当事人分别表述了自己的观点。林某表示，自家的三轮车和婴儿车并非僵尸车，只是使用频率较低。自己年龄较大操作手机不便，所以未及时关注到物业群所发布的内容，也未留意到物业有关张贴清理僵尸车的通知。而物业公司未尽到通知义务擅自将自家三轮车和婴儿车处理系错误行为。在小区更换门禁卡后未及时向自己发放新的门禁卡，在多次协商后仍拒绝向自己发放新的门禁卡更进一步损害了自己作为业主的正常通行权利。物业公司代表于某某则表示，在前期同林某协商过程中，物业公司曾表示愿意支付300元钱作为对林某车辆的补偿，但林某拒绝，多次协商无果后，林某拒绝缴纳当年物业费。后物业公司虽多次上门对林某进行正常催缴，但林某依旧态度强硬拒绝缴纳物业费。物业公司无奈之下，才采取不将新门禁卡发放给林某方式督促林某按时缴纳物业费。 调解员对案件进行了全面分析，认为这起纠纷主要涉及三个问题：一是物业公司将小区物业费与发放门禁卡进行捆绑，侵犯了小区业主自由通行的合法权利；二是业主未按照《物业服务合同》约定及时足额缴纳物业费，涉及合同违约的问题；三是林某的脚踏三轮车和婴儿车的赔偿责任划分问题。 调解员向双方当事人指出，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十六条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”同时，根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”结合本案，调解员指出物业公司应采取“合理措施”保护业主的财产安全。在本次纠纷中，虽然物业公司清理僵尸车的行为出发点是基于业主考虑，但后续的处理措施并不恰当，也确实存在部分业主未及时收到通知的情况。而物业公司在未得到业主的同意之前，先行处分了业主的财产，属于无权处分，侵犯了业主的合法权益，应该承担赔偿责任。而林某虽未及时缴纳物业费，但作为小区业主也有自由出入小区的权利，物业公司利用门禁卡限制业主通行，该行为可认定为未提供相应的物业服务，系违法行为。 经过调解员释法析理和反复耐心的劝说，物业公司于某某终于认识到自身的错误，表示会按照法律法规要求，积极承担对林某脚踏三轮车和婴儿车的赔偿责任，同时为了林某更方便的出入小区，会及时为林某更换新的门禁卡，经调解员和双方当事人对脚踏三轮车和婴儿车的价值进行核算，认定为500元。 调解员也向林某指出，根据林某与物业公司签订的《物业服务合同》约定：“乙方（业主）应当在每年6月底前，及时足额缴纳下一年度物业管理费用。”结合本案，林某在享受小区物业服务的同时，也要按照合同约定，按时足额缴纳物业费用。调解员也从情理出发，提倡林某换位思考，从物业公司角度出发重新思考本案，体谅物业公司的难处。通过调解员明法析理，林某认真思考后表示理解和认同，同意补交物业费。最终，双方在调解员的调解下达成一致意见。
【调解结果】
经过调解，双方当事人达成协议： 1.物业公司赔偿林某500元，林某补缴物业费530元，两相冲抵，林某向物业公司缴纳费用30元； 2.物业公司将新的门禁卡发放给林某，保证林某出入小区正常通行。 调解员在随后的案件回访中，查实该协议已履行完毕，当事双方对纠纷的解决均表示满意。
【案例点评】
本案涉及的纠纷类型为物业纠纷，在现实生活中，物业纠纷时有发生，如处理不当，容易激化物业公司与业主之间矛盾，甚至上升为群体性事件。虽然本案中物业公司拒绝为未缴纳物业费的业主更换新的门禁卡事出有因，但依然侵犯了小区业主的合法权利。只有依法行事，才能从根源上解决问题。在本案中，调解员行动迅速，主动走访调查，抓住矛盾焦点，动之以情，晓之以理，释法明理，使得物业公司与业主之间的矛盾纠纷得到了圆满解决，为类似的物业纠纷提供了有益借鉴。
