案例内容
【案情简介】
A化肥厂与B公司于2009年8月28日签订《合同书》。合同约定：A化肥厂以300万元的价格将自己的国有土地使用权及地上附属设施的残值及债权转让给B公司，B公司支付等值房产给A化肥厂。因A化肥厂的土地所引起的“C工贸”的经济纠纷和责任均由B公司承担。A化肥厂向B公司交付了位于哈尔滨市某区某镇某村的A化肥厂的涉案土地宗地证书，但未过户给B公司。为履行《合同书》，B公司与A化肥厂法人本人还签订了两份《商品房买卖合同》，约定B公司直接向A化肥厂法人交付案涉两套商品房；2010年6月5日，B公司向A化肥厂交付了《合同书》中约定两套价值300万元房产，为A化肥厂法人办理完毕入户手续，目前该房产网上信息属于待售状态，由A化肥厂法人占有和使用，但未办理权属登记手续。 案涉国有土地位于哈尔滨市某区某镇某村的A化肥厂的涉案土地宗地面积64,120平方米，土地性质是国有企业工业用地。该案涉土地经案外人D公司申请,被法院评估拍卖4万平方米，并对原土地使用权证进行了分割，相关过户费用1,754,430.80元，由D公司垫付。D公司认为过户费用应由A化肥厂承担，故以A化肥厂不当得利为由诉至哈尔滨市某区人民法院，该法院作出民事判决书判定，相关过户费用1,754,430.80元由A化肥厂承担，并按同期银行贷款利率支付自2015年4月29日至实际给付之日的利息。但A化肥厂认为此费用应按《合同书》约定，由B公司承担；但B公司不认可承担。B公司基于《合同书》的约定，已经向案外人C公司追偿了1000余万元的债权，并取得了四套抵债房产，现该抵账房产已经转让给第三人并办理了产权的更名手续。目前，B公司持有的A化肥厂的剩余土地证书，面积为24,120平方米，未作使用权权属变更登记手续。 A化肥厂于1994年6月12日成立，企业类型为全民所有制，股东为某经济委员会，持股100%，注册资本152万元。该企业于2011年10月27日被吊销营业执照。目前没有清算，没作产权界定，没有注销。 A化肥厂请求：1．解除双方于2009年8月28日签订的《合同书》；2．B公司返还合同中约定的国有土地使用权及地上附属设施的残值及债权（共计10,601,314元，其中债权1000万，剩余价值601,314元）。B公司提出反请求，请求：1．A化肥厂继续履行双方签订的《合同书》及《债权转让补充协议》；2．A化肥厂配合办理案涉国有土地使用权更名过户登记手续（24,120平方米），同时B公司为A化肥厂办理案涉两栋房屋的产权手续。
【争议焦点】
（一）《合同书》与《商品房买卖合同》之间的关系、《合同书》和《商品房买卖合同》是否有效，以及A化肥厂法人受领案涉两套商品房是否适格的问题； （二）因D公司起诉A化肥厂导致其被判决承担的土地转让相应税款、诉讼费及其相应利息、迟延履行利息由谁承担、怎么承担的问题。
【裁决结果】
（一）确认A化肥厂与B公司签订的《合同书》有效；《商品房买卖合同》无效。继续履行《合同书》的未履行部分。 （二）因案外人D公司起诉A化肥厂导致其被判决承担的土地转让相应税款1,754,430.80元，由B公司承担；相应利息590,266.04元（计至2022年1月15日）、迟延履行利息668,087.25元（计至2022年1月15日），由B公司承担；相应法院案件受理费20,590元，由B公司承担。相应款项，由B公司以A化肥厂名义向D公司支付或向哈尔滨市某区人民法院支付；2022年1月15日以后产生的利息和迟延履行利息，按哈尔滨市某区人民法院判决书确定的利息、迟延履行利息的给付计算原则，计至B公司实际给付D公司为止。 如本裁决项认定的利息、迟延履行利息与哈尔滨市某区人民法院执行裁定或通知所确认的数额不符，则以该法院认定的数额为准。 B公司履行本项给付或支付义务后，A化肥厂应配合B公司解封、解冻目前剩余的案涉24,120平方米国有土地使用权。 本项裁决，先于本裁决第（三）项履行，在本裁决书作出后45日内履行完毕。 （三）本裁决第（二）项履行完毕后，B公司公司配合A化肥厂，为其办理两处商品房权属登记手续；同时，A化肥厂应配合B公司办理目前剩余的案涉24,120平方米国有土地使用权更名过户登记手续。 （四）驳回A化肥厂的其他仲裁请求；驳回B公司的其他仲裁请求。 双方已预交仲裁费按比例承担。
【相关法律法规解读】
（一）确认A化肥厂与B公司签订的《合同书》有效；《商品房买卖合同》无效。继续履行《合同书》的未履行部分。 （二）因案外人D公司起诉A化肥厂导致其被判决承担的土地转让相应税款1,754,430.80元，由B公司承担；相应利息590,266.04元（计至2022年1月15日）、迟延履行利息668,087.25元（计至2022年1月15日），由B公司承担；相应法院案件受理费20,590元，由B公司承担。相应款项，由B公司以A化肥厂名义向D公司支付或向哈尔滨市某区人民法院支付；2022年1月15日以后产生的利息和迟延履行利息，按哈尔滨市某区人民法院判决书确定的利息、迟延履行利息的给付计算原则，计至B公司实际给付D公司为止。 如本裁决项认定的利息、迟延履行利息与哈尔滨市某区人民法院执行裁定或通知所确认的数额不符，则以该法院认定的数额为准。 B公司履行本项给付或支付义务后，A化肥厂应配合B公司解封、解冻目前剩余的案涉24,120平方米国有土地使用权。 本项裁决，先于本裁决第（三）项履行，在本裁决书作出后45日内履行完毕。 （三）本裁决第（二）项履行完毕后，B公司公司配合A化肥厂，为其办理两处商品房权属登记手续；同时，A化肥厂应配合B公司办理目前剩余的案涉24,120平方米国有土地使用权更名过户登记手续。 （四）驳回A化肥厂的其他仲裁请求；驳回B公司的其他仲裁请求。 双方已预交仲裁费按比例承担。 【相关法律规定解读】 仲裁庭认为，《合同书》是由A化肥厂与B公司间签订的，土地使用权转让方是A化肥厂，不是A化肥厂法人本人，合同中的土地使用权对价是两套商品房，受让人是A化肥厂，合同要件符合法律规定，故《合同书》有效；而《商品房买卖合同》是以A化肥厂法人和B公司为双方当事人，交易对象是《合同书》所事实上指向的同一标的两套商品房，土地转让并无两份不同的对价，且A化肥厂法人本人并未实际支付买房的对价，说明《商品房买卖合同》实际上是《合同书》的变相履行方式，但案涉两套商品房是A化肥厂国有土地交易的对价，应定性为国有资产，A化肥厂法人本人不具有受领国有资产的主体资格和合法根据，如果A化肥厂法人受领，将导致国有资产流失和个人非法侵占国有资产法律后果，故本庭认定两套商品房的《商品房买卖合同》主体不适格、标的物交付对象不适格；同时，A化肥厂法人本人并未实际支付两套涉案商品房的对价300万元，合同不具有对价关系，不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定的合同基本特征，故《商品房买卖合同》实质上只是双方遮掩合同主体违法的道具，应认定为以合法形式掩盖非法目的。此行为违反了《中华人民共和国物权法》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款第（三）项相应规定。所以，仲裁庭认定两份《商品房买卖合同》均无效。 仲裁庭注意到，A化肥厂代理人对A化肥厂属性的最终意见是国有企业，案涉《合同书》《商品房买卖合同》均无效；B公司代理人对A化肥厂属性的最终意见是该企业实际上是挂靠的私人企业，不应按国有企业对待，案涉《合同书》《商品房买卖合同》均有效。双方意见不一致。 A化肥厂以自己签订的合同违反强制法为由主张《合同书》无效，如本庭认定《合同书》无效，则一方面，案涉合同签署已经13年，因履行该合同已衍生出大量法律关系，会导致相应社会经济关系、财产关系的严重不稳定,且已形成多年的法律关系已无法恢复原状；另一方面，A化肥厂将因主张该合同无效而明显受益，从而使其以自己违法为由致合同无效并从中受益，这不符合公平和诚信民法原则，也有违合同目的。 由于A化肥厂未履行案涉土地使用权转让权属登记义务，B公司也未履行办理案涉商品房权属登记义务，且两项义务的履行双方未约定顺序，应理解为同时履行，故系双方违约，本庭认为，双方应负对等责任。 仲裁庭注意到，B公司出示的《债权转让补充协议》是复印件，A化肥厂不认可其证据效力，本庭应B公司取证请求赴法院取证，未见到此协议书原件，故B公司不能证明该协议真实存在，本庭不能确认该协议存在。 因D公司起诉A化肥厂导致产生A化肥厂被判决承担土地转让相应税款1,754,430.80元及其相应利息、迟延履行利息由谁承担的问题。仲裁庭认为，《合同书》第四条约定：关于因甲方的土地所引起的“C工贸”的经济纠纷和责任均由乙方承担；同时，《中华人民共和国合同法》第六十二条一款（六）项规定，合同履行费用的负担不明确的，由履行义务的一方负担。故本庭认为D公司起诉A化肥厂是《合同书》履行过程的延续，某区人民法院判决由A化肥厂承担土地转让税费实际上是A化肥厂替B公司交付了相应税费，不应在《合同书》有效、土地由B公司已实际行使土地处分权并享受收益的情况下，却由A化肥厂承担土地使用权转移费用，如此会导致权利义务的脱节和不统一。因此，本庭支持A化肥厂的相应仲裁请求，支持范围包括哈尔滨市某区人民法院民事判决中确定的案件受理费20,590元、1,754,430.80元税费；相应产生的利息和迟延利息应由B公司承担，支持A化肥厂以1,754,430.80元为基数，按同期银行贷款利率承担自2015年4月29日至实际给付之日的利息和因迟延履行产生的加倍支付迟延履行期间利息的仲裁请求。A化肥厂仲裁请求中的税费利息和迟延履行利息的计算期间和计算方式符合哈尔滨市某区人民法院判决书确定的给付内容，本庭给予认定。但A化肥厂未能在本案庭审中证明以上税费、利息、案件受理费是其已付出的实际损失，只是用哈尔滨市某区人民法院判决书证明了其预期损失，如果由A化肥厂直接受领以上税费、利息、案件受理费，有可能构成不当得利或继续迟延履行的可能，故本庭裁决以上税费、利息和案件受理费，由B公司代为履行，以A化肥厂名义直接向D公司履行某区人民法院判决书确定的支付义务。相应利息和迟延履行利息A化肥厂计至2022年1月15日，此日以后产生的利息和迟延履行利息，按某区人民法院判决书确定的利息、迟延履行利息的给付计算原则，计至B公司以A化肥厂名义向D公司实际履行给付义务为止；由于此给付内容属于《合同书》履行相关费用，应先于本裁决书其他裁决项目履行；此项给付完毕后，某区人民法院确定的A化肥厂相应的偿债义务方能消灭。本庭认为，面临A化肥厂已被吊销执照、面临清算的情况，由B公司以A化肥厂名义向D公司代为履行偿债义务，不影响D公司在债权未受偿情况下依某区人民法院判决向债务人追偿的权利，是债权实现附加保障措施，属D公司单方受益，且并未改变某区人民法院确定的债务支付义务主体，不属于债务转让，不须履行债务转让手续。 由于本庭认定《合同书》有效，A化肥厂有关B公司返还案涉国有土地使用权及地上附属设施的残值及债权的请求不能予以支持。 B公司以A化肥厂名义从哈尔滨市某区人民法院执行局领取4万平方米土地被法院评估拍卖后剩余的641,502.82元是有《合同书》作为依据的，是《合同书》的履行表现，B公司有权受领，A化肥厂的相应返还请求理由不成立。 仲裁庭认为，A化肥厂应在B公司支付了某区人民法院判决书确定的税费、利息、案件受理费后，配合B公司办理目前剩余的案涉24,120平方米国有土地使用权的解封、解冻和更名过户登记手续；B公司应配合A化肥厂，为其办理两处商品房权属登记手续。由于双方并未约定土地和商品房办理权属登记手续的时间顺序，按《中华人民共和国合同法》第六十六条规定精神，双方应同时履行。
【结语和建议】
尽管A化肥厂法定代表人自称A化肥厂虽然形式上注册为国有企业，实际上该企业是其个人投资的，但经查证，该企业长期注册为国有企业，其用地是国有土地，其经营范围曾经是国家限定国有企业经营的化肥，虽然该企业已被吊销执照，但该企业未经产权界定、未完成过企业清算，不能否定该企业的国有属性。 双方2009年8月28日签订的《合同书》约定的案涉商品房权属主体是A化肥厂，不是A化肥厂法人，该合同并不存在违反强制法的无效事由，A化肥厂请求认定《合同书》无效的理由不成立，本庭认定《合同书》有效。两份《商品房买卖合同》虽然无效，但可以起到印证《合同书》所交易房产的指向作用。对案涉两套商品房，B公司不应向A化肥厂法人交付，而应依《合同书》第一条约定向A化肥厂交付，由A化肥厂以法人主体身份受领。如A化肥厂欲将两套商品房抵销A化肥厂法人个人债，应具备债务明确、产权界定、清算文件认可的合法前提。 提醒企业单位，在涉及建设用地使用权转移时，首先需严格按照法律规定行使转让权利。并在合法合理的签署合同书等文件之后，严格执行合同内容，诚实守信的维护交易秩序。
