案例内容
【案情简介】
2019年10月，蒙山县某公司将其管理的某市场一楼部分摊位出租给14名经营者经营修理行当（包括配钥匙、修锁、修鞋、修衣服等行当），租赁期为1年，至2020年10月底到期。2020年2月中旬，因规范市场内部设置需要，某公司计划将修理行搬迁至二楼经营。14名经营者认为在二楼经营势必会影响到营业额，导致收入下降，故不愿意搬迁。公司与经营者多次协商，均未能达成一致意见。14名经营者为残疾人、低保户等低收入人群，且当时处于新型冠状肺炎疫情防控及助力企业复工复产时期，深思熟虑后，该公司向该镇人民调解委员会申请调解，调委会选派经验丰富的2名调解员主持调解工作。
【调解过程】
考虑到本案涉及14名经营者，人数较多，调解员经讨论后决定先采取走访的方式，入户调查各经营者的真实想法。通过走访，调解员了解到，经营者们不愿意搬迁的主要原因是认为有些客人不愿意爬楼梯，二楼的客源肯定没有一楼多，他们的收入也就会减少。而某公司这一方则认为，为了市场设置更加规范，公司有权调整各经营者的摊位，希望经营者们可以配合及谅解。 了解基本情况后，2020年2月某日，调解员组织双方召开调解会。按照当前疫情防控要求，调解员安排参加调解的双方当事人坐距1米以上，在进行了防疫知识宣传后，再行调解。调解开始，调解员依次进行告知双方当事人调解员的身份、询问是否需要调解员回避、告知当事人权利义务、调解会纪律、询问双方当事人身份、进行人民调解调查、人民调解等调解程序。 在双方当事人进行了充分的陈述后，调解员总结双方的争议焦点是：某公司是否有权要求修理行当搬迁？某公司是否需要承担违约责任？怎样承担？ 围绕争议焦点，调解员做起了双方的思想工作：对于某公司来讲，其管理的市场规范化设置既是其本身公司发展的要求，也是当前政府优化营商环境、全县创建文明城市建设的必然要求，不是公司无故提出变更修理行的经营区域，经营者对此应多予体谅与理解；而对于经营者来讲，他们是该市场的老客户，长期租赁某公司的摊位，长期在市场一楼经营，若搬到二楼，客源及营业额多少会受到一些影响，所以经营者们提出的适当赔偿应当可以理解；建议双方换位思考，多从长远角度考虑双方的合作，实现互惠共赢，打造利益共同体。 在双方的思想有所转化时，调解员从法律规定方面对该纠纷进行了详细的剖析：14名经营者原租赁的是市场一楼的摊位，现在某公司要求他们搬上二楼，属于变更合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，某公司应当与14名经营者协商一致，才能将14名经营者的经营租赁地点从一楼变更至二楼；某公司将14名经营者的租赁地点从一楼改变至二楼，属于其履行合同义务不符合约定的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，某公司对要求14名经营改变租赁地点的行为承担违约责任，结合实际情况，应以赔偿损失方式承担违约责任较适宜。 通过调解员的反复解释，双方渐渐懂得了自己的权利和义务所在。某公司即表示愿意以免除部分租金的方式来承担违约责任。 14名经营者不愿意搬迁至二楼的最主要原因是担心客源变少，对此，调解员分两步走：一是以一名消费者心理向经营者谈谈修理行当搬迁至二楼时，消费者是否会作出不同的消费选择，调解员指出，全县消费者对该市场内部设置有修理行当已是共识，凡有修锁、配钥匙及修补鞋子等需求时，都已习惯到该市场去找修理行当，修理行当搬迁至二楼后，只要在市场内醒目处、楼梯口处设置修理行当搬迁至二楼的指示牌，消费者一般都不会因为怕爬这个楼梯而放弃修理，所以，搬迁至二楼经营，对经营者的营业额影响应该不大；二是带领14名经营者到二楼先查看某公司预留给修理行当的摊位位置，亲身感受新摊位的经营环境。通过两项工作后，14名经营者终于同意搬迁至二楼，但是同时提出要求某公司免除3月至10月的租金。 眼见调解员成功动员14名经营者同意搬迁，某公司主要目的将得以实现，该公司的领导进行了简短的讨论后，同意了免除14名经营者2020年3至10月租金，双方的利益终于得到了平衡，达成了一致意见。
【调解结果】
经调解员的耐心调解，纠纷双方达成如下协议： 1.某公司同意将预收的2020年3至10月租金共43760元分别退还给14名经营者，14名经营者可在二楼的经营摊位经营至2020年10月底； 2.某公司与14名经营到市场二楼共同划定14块经营区域，由14名经营者以抽签的方式确定各经营者的摊位位置。 3.某公司在市场一楼原修理行所在地、一楼上二楼的楼梯等地，张贴显眼的修理行搬迁至二楼的指示牌。 达成协议后，调解员马上组织双方到二楼共同划定14块经营区域，组织经营者进行抽签，当场公布抽签结果，并由调解员、公司法定代表人及14名经营者签字确认。
【案例点评】
本案发生在新冠防疫防控期间，调解员将防疫工作和调处化解很好地兼顾，从而获得最优的调处结果，也为防疫过后恢复经营生产发挥了积极作用。 在调解中调解员做到四个到位，是调解成功的关键：一是走访到位。调解员第一时间走访，让当事人感受到调解员及时调解、实事求是、扎实的调解工作作风。二是法律解释到位。本案中，调解员通过调查后即能准确把握应适用的法律规定，并对之进行详细的释明，让双方当事人对法律规定有了充分的认识，从而对自己的立场有了清楚的认识，这是调解成功的重要基础。三是利益平衡到位。调解员从经济角度出发，抓住双方为利益共同体这一命题，切实为双方考虑，提出平衡双方利益的最佳方案，这是调解成功的最关键所在。四是调解技巧运用到位。根据双方当事人的情绪变化、案件调解的进程，不断调整调解方式，背对背、面对面，让双方当事人得到充分的陈述；同时抓住双方当事人心理，切中要害，结合情理法开展调解，这是调解成功的重要技术手段。
