案例内容
【案情简介】
2022年1月，孙某某通过某中介公司在某小区购买了一套二手毛坯房。2022年2月某日，孙某某至该小区物业管理服务中心办理装修手续时，被告知该房屋拖欠物业费1200元，在未结清物业费前禁止入场装修。孙某某认为，其并未享受某物业公司提供的物业管理服务，某物业公司无权向其追偿前业主马某某拖欠的物业费。双方因此僵持不下，孙某某房屋装修一事被搁置。无奈之下，孙某某于2022年6月某日来到某镇人民调解委员会（以下简称调委会），希望调委会帮助解决其与某物业公司之间的纠纷。
【调解过程】
调委会接到孙某某的调解申请后，询问了某物业公司负责人的意见，表示愿意接受调解，调解员便开始了调解前的准备工作。因纠纷涉及到马某某，调解员与马某某取得联系。马某某称，某物业公司确实向其催要过物业费，但其并未真正入住，况且目前该房屋产权已转移给孙某某，故认为自己并无义务交纳物业管理费。 调解员掌握纠纷起因后，认真分析了本案，整理出本案的矛盾焦点：一是拖欠的物业费由谁承担；二是某物业公司能否以拖欠物业费为由，禁止孙某某入场装修。明确争议焦点后，调解员制定了相应的调解方案，联系三方当事人进行正式的调解。 2022年６月某日，孙某某、马某某和某物业公司负责人依照调解员的安排来到调委会。首先，调解员向三方当事人讲述了人民调解的程序，告知当事人在调解中有哪些权利义务，三方当事人均表示已知晓上述内容，自愿进行调解。随后，调解员让各方当事人开始陈述各自的意见。 马某某称，涉案房屋在交付后一直处于闲置状态，自己既未对房屋装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务。因此马某某认为，自己不应支付物业费，况且房屋现已出售给孙某某，物业费应有房屋所有者承担。而某物业公司负责人称，虽然马某某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为该房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故应当收取物业费。某物业公司向马某某多次催要无果后发现该房屋已转售，为保障其合法权益，某物业公司只能向房屋所有人催要。孙某某则认为，拖欠物业费是马某某与某物业公司两者之间的问题，房子的转移并不意味着债务的转移，其没有义务支付该部分费用，某物业公司无权阻止其进场装修。 三方当事人在陈述案情的过程中，情绪都很激动，针对这一情况，调解员对三方当事人进行心理疏导，明确说明如果大家想解决问题，必须心平气和地坐下来陈述自己的主张。听了调解员的劝解，三方当事人本着解决问题的态度，情绪均有所稳定。随后，调解员告知马某某，物业服务具有公众性，并非针对专门某个业主的服务，虽然马某某房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防费用也要正常支出。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”同时，调解员又指出，根据《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”本案中，马某某与孙某某提供的购房合同中，对拖欠物业费未有特殊约定，对于马某某欠缴的费用，某物业公司应向马某某主张，孙某某对此不承担责任，因此某物业公司现向孙某某追缴欠费没有法律依据。另外，孙某某购买这套房子之前，并未享受某物业公司的服务，物业费是基于某物业公司与马某某之间的合同而产生的费用，物业公司不应该把马某某的欠费转嫁到孙某某身上，某物业公司利用此事阻止孙某某入场装修显然不合法。在调解员一番释法明理后，马某某对调解员的说法表示认可，并表示认识到了自己的错误，愿意交纳所欠物业费。某物业公司负责人听后，也认识到自身的错误行为，当场向孙某某表达歉意，表示会积极为孙某某办理入场装修手续，并承诺会提供一定的帮助。 随后，调解员又向孙某某提出，在签订购房合同时，应当详细查看房屋水、电、气、暖、物业费等费用是否结清，并在合同中加以明确，以避免产生不必要的纠纷。孙某某听后也感觉到其在签订购房合同时确实疏忽大意，考虑到尽快解决纠纷也利于安心装修房屋，表示愿意拿出200元用于物业费用支付。 在调解员动之以情、晓之以理的调解下，三方当事人就纠纷达成一致调解意见。
【调解结果】
在调解员的见证下，各方当事人签订调解协议如下： 1.马某某向某物业公司支付拖欠物业费1000元； 2.孙某某签订购房合同时疏忽大意，自愿支付200元物业费； 3.各方当事人就此事再无其他争议。 后经回访，三方当事人对调解结果均表示满意。孙某某已开始装修，装修过程中，物业服务到位，双方关系融洽。
【案例点评】
生活中，在二手房买卖中，前业主拖欠物业费，而物业公司要求新业主偿还物业费引发的纠纷并不少见。在调解该起纠纷时，调解员能够快速定位争议焦点，熟练运用法律知识和调解技巧调解此次纠纷，使本来各自推诿、责任不清的局面豁然开朗，从而为成功调解打下基础。
