案例内容
【案情简介】
第三被申请人中介公司发布消息，有位于清远市清城区X街X栋X号房屋出售。申请人罗某有意向购买遂去洽谈，第三被申请人称房源抢手，催促申请人抓紧时间签合同及交定金，要求申请人先签合同，再由其将合同拿给出卖方第二被申请人房某签署。在第三被申请人的再三催促下，申请人遂在其提供的《房屋买卖合同》上签名，合同约定第二被申请人将位于清远市清城区X街X栋X号房屋出卖给申请人，房屋建筑面积43.19㎡，成交价28.8万元，房屋交易时存在抵押登记，由第二被申请人出资赎证，其应在签署合同7日内向原抵押贷款银行申请提前还款。签订合同时，申请人应向第二被申请人支付5万元作为购房定金，余下房款23.8万元，申请人应在签订本合同后30日内在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向第二被申请人支付。合同第十二条补充约定：签订当天支付第二被申请人人民币1万元，剩余4万元，于5日内支付第二被申请人。申请人向第三被申请人支付成交价款1.5%的中介费等。合同签订后，申请人向第三被申请人支付1万元中介服务费及5万元购房定金。第三被申请人在扣除购房定金中应由第二被申请人支付的中介服务费8000元后，由第三被申请人的工作人员梁某通过中国工商银行账户向第二被申请人中国建设银行账户转账支付4.2万元，并注明购买某房屋定金。转账支付后，第一被申请人房某女儿于2019年3月30日出具《收款收据》，确认收到定金5万元。事后，第三被申请人才将由第一被申请人代签的合同及收款收据交给申请人。此后，申请人要求第三被申请人办理产权转移登记手续，但第三被申请人称第二被申请人将房产另行出售，要求申请人找第二被申请人处理。申请人认为上当受骗，至此都没有见过第一、第二被申请人，第三被申请人亦存在违规操作，违法收费。再三找到第三被申请人，要求退回定金及中介费，但第三被申请人拒绝。之后，申请人向东城派出所报警。在民警的督促下，申请人与第一、第三被申请人于2019年7月8日到东城人民调解委员会调解处理，但无法达成调解。另查明，涉案房屋产权人为第二被申请人，在2019年6月17日已办理注销登记，原因为商品房买卖转移登记至他人名下。
【争议焦点】
第一被申请人代签合同的行为是否构成表见代理，涉案合同的效力应如何认定；应由谁承担合同解除的责任。
【裁决结果】
第一被申请人的代理行为构成表见代理。理由是依据申请人的举证及第三被申请人确认，申请人是通过第三被申请人介绍签订涉诉的《房屋买卖合同》，第二被申请人系涉诉交易房屋的权属人。庭审时，申请人和第三被申请人均确认在签订合同前后由第三被申请人多次带领申请人及其母亲前往涉诉房屋确认房屋现状，并且是由第一被申请人提供第二被申请人的银行卡账户。再由第三被申请人转交定金至第二被申请人账户的，其种种行为使申请人有理由相信第一被申请人具有代理权，故仲裁庭认为第一被申请人的行为构成表见代理。涉案合同应为有效合同。 如前所述，第一被申请人构成表见代理，该代理行为有效，而有效的代理行为效力及于被代理人，责任亦应由被代理人承担，不应由代理人承担。故应由第二被申请人承担双倍返还定金的违约责任。
【相关法律法规解读】
1.第一被申请人代签合同的行为是否构成表见代理，涉案合同的效力应如何认定。 《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定。即使第一被申请人没有代理权，案涉买卖合同亦只对被代理人第二被申请人不发生效力，而合同不因无权代理的行为而无效。如第一被申请人具有代理售房的权限，则第一被申请人代理第二被申请人签订合同，合同对被代理人第二被申请人发生法律效力，所有合同的权利义务责任应由被代理人承担。合同不因无权处分权而无效。 2.合同解除后的违约责任承担问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案中，在申请人支付5万元定金并由第三被申请人转交至第二被申请人账户后，第一被申请人及第二被申请人没有在约定期间内履行合同义务，结合房屋查册信息，第一、第二被申请人在2019年6月17日已办理注销登记，将第二被申请人名下房屋转移至他人，且第一、第二被申请人均没有在涉诉举证期间内履行举证义务，放弃其抗辩权利。第二被申请人已将涉案房屋过户至他人，合同已履行不能，申请人主张解除涉诉合同，有事实与法律依据，仲裁庭予以支持。 再依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，由于第一被申请人构成表见代理，该代理行为有效，而有效的代理行为效力及于被代理人，责任亦应由被代理人承担，不应由代理人承担。故应由第二被申请人承担双倍返还定金的违约责任。
【结语和建议】
结语：如本案出卖人不构成表见代理或者房屋存在共有人时，则构成无权处分，但不构成合同无效。当事人意思表示真实，不存在违反国家强制性法规的情形，合同成立即生效，所以无权处分的合同效力不受影响。根据我国法律规定，赋予了所有权人追回的权利。所有权人有权拒绝过户或追回房屋，而买受人则可以根据合同的约定要求出卖人承担违约责任并赔偿损失。另外，我国法律规定了善意保护制度，针对善意的买受人，所有权人不能行使追回的权利时，可以要求出卖人赔偿。但善意保护制度有严格的条件，对买受人是否善意的审查较为严格，以合理价格购买房屋，并且已完成房屋的过户登记，如果还没有过户，不适用该规则，买受人还是无法实际得到房屋。 建议：二手房买卖与一手房买卖需要办理的手续存在区别，大家在购买房屋之前，不但要看房子的现状、地段和价格，还要仔细审查房屋的所有权人，是否合同中约定的出卖人或者存在其他共有人的可能性。如非合同中约定的出卖人，应当向所有权人确认其出卖的意思表示。另外，在中介公司代理的二手房买卖中，因房款的给付、办理按揭、交易过户等手续的处理周期较长，也存在较多的不确定性，如中介公司的销售人员缺乏培训，对业务不熟悉，往往为了尽快促成买卖双方签订二手房买卖合同，而忽略了很多细节。建议大家在寻找中介时，尽量选择证件齐全的中介公司，综合对比服务模式后进行甄别，同时认真阅读其提供的二手房买卖合同，尽量避免陷入到此类纠纷中。
