案例内容
【案情简介】
双方当事人于2015年6月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定申请人购买被申请人位于某某公园第9幢1单元101号房，建筑面积109.92平方米，每平方米2000元，总价219840元，一次性付款，交付期限约定被申请人应当在2011年10月1日前交付申请人使用，发生争议提交保定仲裁委员会仲裁等条款。合同签订后，被申请人于2015年6月29日出具收据显示申请人已交款219840元，2015年7月1日为办理房屋预售登记交费80元，有关部门未发放预售登记证。 本案所交款项涉及另外三案，四套住房统一交房款现金30万元，给售楼部经理赵某及其妻子窦某转账549600元。 涉案房屋被申请人已于2010年12月2日卖与案外人李某，李某已于2019年7月2日办理房产产权证。 申请人的仲裁请求为：1、请求确认申请人与被申请人《商品房买卖合同》合法有效；2、要求被申请人继续履行房屋买卖合同，对申请人交付房屋并协助办理所有权转移登记手续；3、被申请人承担一切仲裁费用。
【争议焦点】
1、涉案房屋买卖合同是否有效；2、被申请人是否应当对申请人交付房屋并协助办理所有权转移登记手续。
【裁决结果】
1、确认申请人张某平与被申请人某房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、仲裁费7946元，已由申请人预付，由申请人张某平承担；3、驳回申请人张某平的其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】
仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规及社会公序良俗，合同合法有效。对于申请人要求继续履行合同并办理所有权转移登记手续的请求，因被申请人已与案外人李某于2010年12月2日签订了《商品房买卖合同》，并于2019年7月2日办理了房屋产权证。案外人李某所签合同早于申请人与被申请人所签《商品房买卖合同》，且案外人已实际占有。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求其履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”，为保护合同订立在先和实际占有使用者的权利，对申请人要求继续履行并办理所有权转移登记手续的请求不予支持。申请人可另行主张权利，维护自己的合法权益。 对于申请人已登记交费问题，按照相关规定，预告登记缴费后，房管部门会发给相应的登记证书，未发给登记证书，交费凭证不能作为预告登记已完成的依据，对该证据的证明目的，仲裁庭不予采信。
【结语和建议】
仲裁庭在审理涉及一房二卖纠纷案件时应注意两点：一是房屋过户登记非债权行为而属于物权行为，对于前后两个房屋买卖合同而言，其效力均应予以肯定；二是前后两个房屋买卖合同都是合法有效的。但由于其指向的标的是同一的，房屋只能实际交付给一个买受方，只有一个买卖合同能够实际履行。若一方基于合法有效的合同办理了过户登记手续，依法所取得房屋所有权，应当受到法律的保护。而另一位买方，可以依据房屋买卖合同，要求追究卖方的违约责任。
