案例内容
【案情简介】
2011年8月9日，申请人河南某置业有限公司与被申请人董某签订商品房买卖合同，房屋总价款为433350元。双方约定房屋于2011年12月31日交付，房屋价款分两次支付，第一次于合同签订时被申请人向申请人支付购房款22万元整，第二次于2011年10月25日支付剩余购房款二213350元整。 2011年10月份，被申请人董某发现建设工程处于停工状态，经与当时的法定代表人沟通，得知该工程因资金问题处于停工状态无法按期交房，未支付下余购房款。 2019年10月25日，申请人向本会申请仲裁，请求解除商品房买卖合同、被申请人协助撤销涉案房屋的网签手续，被申请人支付违约金并承担仲裁费用。被申请人提起反请求，请求支付下余房款与交付房屋同时履行，反请求费用由被反请求人负担。
【争议焦点】
一、《商品房买卖合同》应当解除还是继续履行。 二、被申请人是否违约，是否应当向申请人支付违约金。 三、被申请人行使不安抗辩权是否正当。
【裁决结果】
一、双方同意继续履行2011年8月9日签订的《商品房买卖合同》； 二、被申请人于收到仲裁调解书当日一次性支付申请人下余房款共计213350元； 三、被申请人在支付上述下余房款的基础上再增加人民币30000元，于收到仲裁调解书当日一次性支付； 四、申请人在收到下余房款后三日内将房屋交付给被申请人； 五、申请人协助被申请人办理不动产权登记手续，双方互不追究逾期交房和逾期付款的违约责任。
【相关法律法规解读】
一、关于《商品房买卖合同》是应当解除还是继续履行。 1、原《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。 2、本案中，被申请人第一期房款已经在约定的期限履行完毕，且超过总房款的一半以上。申请人虽然申请仲裁，但其本身也存在逾期交房的违约责任。根据意思自治原则，双方在庭审中达成一致意见继续履行合同，仲裁庭尊重双方的真实意思表示，予以支持。 二、关于被申请人是否违约，是否应当向申请人支付违约金。 1、原《合同法》第120条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2、原《买卖合同解释》第30条规定：买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错的，违约方主张扣减相应损失赔偿额的，人民法院应予支持。 3、本案中，申请人存在逾期违约，不能按时交付房屋，被申请人出于不安未支付下余房款，双方均存在违约情形，根据自愿原则，双方当事人在庭审中达成一致意见互不追究对方的违约责任，仲裁庭尊重双方的真实意思表示，予以支持。 三、被申请人行使不安抗辩权是否正当。 1、原《合同法》第68条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行。 （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 2、原《合同法》第108条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 3、本案中，申请人出现预期违约，已经处于停工状态，该事实并经申请人当时的法定代表人确认，被申请人有权出于维护自己合法权益的目的行使不安抗辩权。
【结语和建议】
审慎适用合同解除制度。仲裁庭在审理商品房买卖合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，根据诚实信用原则，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，强化对守约者诚信行为的保护力度，促进诚信社会构建。 以调促和。仲裁庭坚持以事实为依据、以法律为准绳，公平合理地解决纠纷，充分发挥仲裁调解优势，将矛盾化解在庭内，定纷止争，最终圆满地处理此案，赢得了双方当事人的一致好评，取得了良好的社会效果。
