案例内容
【案情简介】
2021年6月1日，申请人曹某与被申请人戚某签订《房屋租赁协议》，约定申请人将位于兴化市安丰镇某门面房（未取得建设工程规划许可证）租赁给被申请人经营使用，租赁期限自2021年6月1日起至2022年6月1日，租金为60000元，并约定合同到期后自动终止，被申请人如拖延搬出，按照到期时的租价和实际占用天数支付申请人损失。租赁期间，申请人曾向被申请人口头明示不再续租房屋给被申请人。租赁期满后，申请人再次明确不同意出租房屋给被申请人使用，被申请人拒绝腾退房屋，申请人向被申请人主张交还房屋和占有期间的使用费用未果，遂向本会申请仲裁。
【争议焦点】
出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同是否有效？
【裁决结果】
依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条、第七百零三条之规定，裁决：被申请人戚某向申请人曹某交付租赁房屋，并承担占有房屋期间的使用费用；本案仲裁费用由被申请人戚某负担。
【相关法律法规解读】
本案属于租赁合同纠纷，因案涉房屋未办理房产证，亦未办理建设工程规划许可证，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉房屋所涉之租赁合同无效，被申请人应当向申请人交还案涉房屋，故申请人主张的被申请人交付租赁房屋的仲裁请求，仲裁庭予以支持。关于占有使用费，被申请人承租该房屋是从事水产经营，双方争议的由来是被申请人要求续租该房屋用于经营，申请人不同意继续出租，涉案房屋及所使用之土地具有明显的经济价值，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，仲裁庭对申请人按合同约定租金标准主张占有使用费的仲裁请求予以支持。
【结语和建议】
房屋租赁合同一般约定了租赁期限和租金标准，虽然法律规定，租赁期限届满后承租人继续使用且出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但在实际经营过程中，出租人和承租人均会保持对租赁物价值变化的观察，尤其是承租人，在租赁房屋用于经营过程中，若经营不善可能会提出提前解除合同，若经营可观可能会拖延返还房屋，无论何种情况下，出租人都存在一定的法律风险，需要在订立合同时做好预案，特别是违约情形、违约责任以及责任承担方式作出明确约定。作为承租人，应在出租人明确表示不再续租的情况下，尽快提前寻觅他处，降低自身经营风险，以免诉诸法律。
