案例内容
【案情简介】
申请人与被申请人签订《房屋买卖（置换）合同》(以下简称《合同》)，约定被申请人将房屋和地下室出卖给申请人，总价款为1490000元。合同签订后，申请人支付了被申请人全部购房款。在办理房屋及地下室交接手续时，被申请人拒绝向申请人交付地下室。申请人从物业了解，被申请人已于合同签订前将涉案房屋地下室以50000元的价格出卖给了第三人，申请人认为被申请人应当向申请人返还多收取的地下室买受款50000元，并根据《合同》第六条：“违约责任”第1款关于“甲方须保证该房屋、地下室（小房）权属无争议”、第9款关于“若甲、乙任何一方拒绝履行合同或者有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”的约定，向申请人支付违约金149000元。故申请人请求被申请人向其返还地下室买受款 50000元 ，且向申请人支付合同违约金149000元。被申请人抗辩称违约金过高，不应支持。被申请人主张其出售的房屋不包括地下室，是中介的笔误行为，且被申请人已经履行了合同，没有任何违约行为。
【争议焦点】
1、申请人要求被申请人退还地下室买受款的事实及依据。 2、申请人要求被申请人支付违约金的事实及依据。
【裁决结果】
仲裁庭注意到，申请人与被申请人签订的《合同》第一条明确约定：（1）、被申请人自愿将房屋出售给申请人。（2）、该房屋的基本情况如下：……地下室（小房）：地下室……；第二条约定：实际成交价格为：人民币大写壹佰肆拾玖万元整。即包含地下室的房屋价格为1490000元。被申请人与第三人签订的《地下室买卖协议》和房地产经纪服务部出具的证明均能证实：被申请人早在与申请人签订《合同》之前，已经将案涉地下室以50000元的价格先行出卖给了他人。由此可以确定被申请人认可该案涉地下室的价值为50000元。 故被申请人应当将多收取的地下室相应价值返还给申请人，仲裁庭支持申请人关于裁令被申请人向申请人返还地下室买受款50000元的仲裁请求。 仲裁庭认为，被申请人提出合同约定的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。” 结合合同的履行情况，合同约定的房屋已经依合同约定履行完毕，只是在合同占比很小的地下室交付当中被申请人出现了违约行为。申请人的绝大部分权益已经取得，应该说申请人的实际损失不大。结合合同第六条第9项：“如甲乙一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。”被申请人向申请人支付房屋实际成交价的1%为宜，即1490000元*1%=14900元。考虑到被申请人的违约行为承担10000元足以起到惩罚的作用，仲裁庭依据自由裁量权，减少4900元，即被申请人承担10000元的违约金。
【相关法律法规解读】
《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。” 《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。” 最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”
【结语和建议】
本案案情清晰，双方在签订《合同》前，被申请人就已将地下室出卖给第三人。后被申请人在明知地下室已售的情况下，仍然以房屋附带的形式与申请人签订房屋买卖合同，且合同中明确约定房屋总计款含地下室价款，致使地下室不能交付，构成违约。根据合同约定及法律规定，被申请人理应退还申请人地下室买受款。关于违约金的确定，虽被申请人违约在先，但合同约定的违约金过高且被申请人提出抗辩，相对于整个合同标的来说，合同目的基本实现，申请人已取得绝大部分权益。根据公平原则和诚实信用原则，适当调整违约金也相对合理。 在合同签订过程中，要尽量做到细致，尽量规范化，认真阅读合同，明确自身的权利和义务，核实合同标的与实际标的是否一致，避免给以后的合同履行造成不必要的麻烦。合同签订人也要遵循公平、诚实守信等原则，积极履行义务，避免承担违约责任。
