案例内容
【案情简介】
承德市双桥区某小区因消防设施使用时间太久老化，给小区居民带来生命财产安全隐患。为了保证小区居民生命财产安全，业主委员会表示，物业需要尽快更换新的消防设施。更换新的消防设施需要动用小区约合人民币90万元左右的维修基金，而这属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。小区物业认为小区涉及居民较多，有的居民长期不在家居住，有的出租给别人，小区人员情况十分复杂，但小区消防设施老化，时刻危及小区所有居民的生命财产安全，涉及安全责任重大，需及时更换，没有过多的时间去争取广大居民的意见和建议，等待业主参与表决，因此物业一方准备直接雇佣负责维修的企业来办理更换新的消防设施。 而小区业主得知物业一方准备雇佣负责维修的企业来更换新的消防设施后，认为更换消防设施的事项必须征得广大小区居民的意见和建议，不可由物业直接雇佣维修企业，因为涉及到小区所有居民的利益，业主委员会代表广大业主与物业进行了交涉，但双方并未达成一致意见，引起了纠纷，最终找到社区协助解决此事，希望社区帮忙尽快解决，不要给小区居民带来生命财产安全隐患。
【调解过程】
社区工作人员到现场查看情况后邀请物业负责人及居民代表王某某到社区进行协商调解，在调解过程中双方表述了各自的理由。业主委员会认为，安全虽然很重要，但是动用大额的维修基金，涉及金额90万元，不能由小区物业一方做主，因为涉及到小区所有居民的利益，必须取得广大小区居民同意才可施工，更换消防设施。小区物业认为，消防设施老化，首先涉及安全责任重大，时刻危及小区所有居民的生命财产安全，需及时更换，没有过多的时间去争取广大居民的意见和建议，而且业主们也希望能抓紧时间对消防设施进行更换。再者，有关部门已经提出立即更换消防设施的整改要求。如在规定的时间完不成整改，将会再次被有关部门罚款，小区物业不想因为不能及时更换消防设施问题，再次被罚款。 物业和居民代表始终都坚持着自己的想法。居民代表王某某认为，必须通知到每家每户，将此事做到公开。物业代表认为可以采取通知的形式公开。但是考虑到安全隐患较大，而时间来不及，还有好多业主不在家，因此社区工作人员分别听取了双方的诉求。 争议点一：侵权责任认定问题。业主委员会认为必须将此事做到公开化，让居民知晓关于更换消防设施动用大额的维修基金，知道自己花了多少钱，钱都花在什么地方，不能有隐瞒。 争议点二：合法维权问题。社区工作人员对物业更换消防设施的行为咨询了消防部门、住建局等相关部门，并且将咨询结果向小区物业及业主委员会进行了反馈。小区安全设施急需更换，但这需要动用大额维修基金，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这就表明，业主委员会共同协商达成意见一致后，才能使用小区的维修基金，对小区消防设施在进行更换，而不能直接由物业一方做主更换小区消防设施。 社区调解员也向双方表达了自己的看法，认为更换小区消防设施动用了大额维修基金。我国法律也明确规定要得到业主的同意，物业确实应该听取业主的意见。而另一方面，业主委员会也应当积极配合物业工作，在消防整改规定时间内通过招投标的方式来确定维修施工方。物业方也需要将此次更换小区消防设施的工作流程及所需大型维修基金金额进行公示，告知全体小区居民，让小区居民都知晓此事。 社区调解员联系相关部门并将反馈信息通告给双方。各方都充分认识到，虽然小区安全设施急需更换，但是小区物业需征得80%以上业主同意才可使用大额基金维修，不能由小区物业一方做主更换，需和业主委员会共同协商达成意见一致后，对小区消防设施进行更换。
【调解结果】
双方达成以下调解协议： 1.业主委员会配合物业在规定的整改时间内，通知广大业主完成消防设施的更换。 2.通过公开招标的方式确定双方的最终施工方，并将所有费用使用情况在小区显著位置进行公示，让小区业主都知道更换小区消防设施的事情。
【案例点评】
在社区平时生活中，小区物业和业主委员会之间难免会出现一些矛盾和纠纷。如果处理不当或多或少会影响着社区安定。其实，物业与业主之间的纠纷不大，但因为双方互不相让，导致矛盾激化。物业与业主委员会双方应当按照方便生活、团结友善和公平合理的原则，营造良好的安居乐业的环境，正确处理相互间的关系。调解作为一种方便高效、经济实用的纠纷解决方式，在处理矛盾纠纷中发挥着重要的作用。
