案例内容
【案情简介】
申请人称：2021年2月4日，两被申请人之父母曹某甲、曹乙在某房产信息中心将位于芜湖市镜湖区面积64.19平方米的商品房出售于申请人赵某，并签署了房屋买卖合同（曹某甲、曹乙本人在中介单位现场签订）。依据该房屋买卖合同的约定申请人在2021年2月24日预付了购房款200000元给曹某甲、曹乙的小儿媳潘某，同年3月9日申请人又向潘某支付了购房款50000元，同年4月29日申请人又向潘某支付了购房款340000元。上述购房款项曹某甲、曹乙在中介单位要求支付给其小儿媳潘某，且由曹某甲、曹乙夫妇二人共同向申请人出具了590000元的购房款收条。依据该房屋买卖合同的相关约定申请人于2021年5月6日又支付了现金50000元给中介单位由中介单位转交给潘某。但不幸的事情发生，曹某甲于2021年5月7日因糖尿病并发症被送往弋矶山医院救治，于次日不幸病逝。同年5月14日曹乙也不幸病逝。申请人对此深表同情，但申请人与曹某甲、曹乙之间的房屋买卖合同是申请人与曹某甲、曹乙真实意思的反映，申请人购买该涉案房屋时的价格也是市场价格，而且申请人已按房屋买卖合同的约定支付了640000元人民币（有50000元在中介单位）。现只需办理房屋过户手续后付清余款50000元即可获得该商品房的不动产权。由于两被申请人之父母已病逝，且两被申请人的父母除两被申请人外没有其他的第一顺位的法定继承人，为了维护合法权益，申请人遂提出仲裁，请求裁决1.两被申请人配合申请人办理两被申请人之父母位于芜湖市镜湖区面积为64.19平方米的商品住房买卖过户手续；2.两被申请人承担本案的全部仲裁费用。 被申请人曹某栋答辩称：请求仲裁委驳回申请人的仲裁请求，理由如下：1、由于答辩人的父母已经去世，答辩人对该合同是否签订从不知晓。2、假设合同已经签订，答辩人认为申请人提供的证据不足以证实其已经履行了合同，申请人没有将购房款支付给两出卖人。3、假设仲裁委认为合同已成立并履行，答辩人愿意继承父母遗产。4、假设上述合同已履行，申请人与被申请人从未在仲裁之前有关于房屋出卖的相关联系。 被申请人曹某政答辩称：对申请人的申请没有异议，申请人称述的案情是真实的。 仲裁庭经审理查明：曹乙、曹某甲系夫妻关系，是案涉住宅房按份共有人，分别享有该房屋75%和25%的产权份额。2021年2月24日，曹乙、曹某甲（甲方、卖方）与申请人（乙方、买方）签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，甲方将坐落于某某区某路50号305、面积64.19平方房屋以总价款陆拾玖万元整（￥690000）出售给乙方；付款方式为由银行现金转账支付房款，于2021年5月8日支付房款陆拾肆万元整（含定金）；甲方于2021年2月24日交付该房。申请人分别于2021年2月24日、2021年3月9日、2021年4月29日，以银行转账方式向卖方曹乙、曹某甲的二儿媳潘某支付了购房款200000元、50000元、340000元，合计590000元。2021年4月29日，曹乙、曹某甲出具收条一份。收条载明：收到申请人购长江路50号305室房款人民币伍拾玖万元整（￥590000），含之前所附贰拾万元，余款拾万元过户当天付清。2021年5月6日，某房产信息中心经营人王某映出具收条一份。收条载明：今收到申请人购镜某区某路50号305室面积64.19平方房款现金人民币伍万元整（￥50000）。 2021年5月8日、5月14日，曹某甲、曹乙先后去世。 另查明，案涉房屋已交付给申请人。
【争议焦点】
1、申请人赵某与已去世的曹某甲、曹乙签订的《房屋买卖合同》是否生效； 2、申请人赵某向潘某支付的钱款是否为案涉房屋的购房款； 3、在父母去世后，作为继承人的两被申请人是否有继续履行《房屋买卖合同》的义务。
【裁决结果】
一、关于房屋买卖合同效力。合同原则上自成立之日起生效，合同双方均负有全面履行合同之义务。对于买卖合同而言，一方当事人死亡的，不应影响合同的效力，应由其继承人继续享有合同权利、履行合同义务。本案中，相关当事人签订的房屋买卖合同，内容包含了房屋具体信息、价款及其支付方式、违约责任等合同主要内容，并经双方签字，在无相反证据证明情况下，该房屋买卖合同依法成立并生效。 二、关于购房款支付。从购房款支付数额上看，申请人实际支付的金额与曹某甲、曹乙出具的收条一致，这说明申请人向潘某及中介单位的支付行为得到曹乙、曹某甲的确认。从实际收款人与出售方关系上看，潘某是曹曹某甲、曹乙的二儿媳，受曹某甲、曹乙委托接收该款项符合生活常识。另外，案涉房屋已实际交付给申请人的事实，也佐证了申请人已按合同约定向曹某甲、曹乙支付了大部分购房款。故可以认定，申请人赵某已按合同约定向曹某甲、曹乙支付了相应的购房款。 三、作为继承人，两被申请人应继续履行合同义务。在办理案涉房屋所有权转移登记前，原房屋所有权人曹某甲、曹乙先后病逝，而两被申请人已有公证继承被继承人遗产的事实，且均参加仲裁庭庭审，足以证明两被申请人没有放弃继承权，则《房屋买卖合同》权利和义务应由曹某甲、曹乙的法定继承人享有和承担，两被申请人应协助申请人办理房屋所有权转移登记手续。 据此，仲裁庭裁决两被申请人于本裁决送达后十日内协助申请人赵某办理位于芜湖市镜湖区房屋的过户手续。
【相关法律法规解读】
根据《《中华人民共和国民法典》第一千一百二十四条之规定：“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃的表示；没有表示的，视为接受继承。”办理案涉房屋所有权转移登记前，曹乙、曹某甲先后病逝，而两被申请人作为子女系第一顺位继承人，他们已经通过公证继承的方式就被继承人遗产进行了相应的继承处理，且均参加仲裁庭庭审，足以证明两被申请人没有放弃继承权，则《房屋买卖合同》权利和义务应由两被申请人享有和承担。
【结语和建议】
《中华人民共和国民法典》第五百五十七条之规定：“有下列情形之一的，债权债务终止：(一)债务已经履行；(二)债务相互抵销;(三)债务人依法将标的物提存;(四)债权人免除债务;(五)债权债务同归于一人;(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的，该合同的权利义务关系终止。”合同履行中，一方当事人死亡并不是导致合同必然终止履行的原因，一方当事人的死亡仅是意味着履行合同享受义务主体的更换，对于诸如买卖合同等纯属财产性质的合同，履行标的为财物，其债权债务可以继承，在继承人没有放弃继承权时，合同债权债务应当继续履行，这也有利于维护交易稳定。因此，对于买卖合同而言，一方当事人死亡的，不应影响合同的效力，应由其继承人继续享有合同权利、履行合同义务。
