案例内容
【案情简介】
某农场某小区是2010年农垦总局提出撤队并点、整体搬迁的政策后，利用国家棚改政策，建设的经济适用房。拆迁许可证办理到某农场名下，土地直接划拨给某农场。协议由开发商（某兴公司）与被拆迁人签订。按照协议的约定，目前上访人郭某获得回迁安置房13套，其中三套住宅、十套商用。回迁安置房分别在某小区5、7、9号楼。 信访人郭某要求：一是将房屋产权证照上的欠缴个人契税、土地出让金字样去掉，即个人不应承担办理产权证照的契税；二是拒绝由其个人缴纳土地出让金。
【争议焦点】
该案的争议焦点：开放主体利用国家棚改政策，建设的经济适用房，在办理产权过程中，由于该房地产有别于房地产商业开发性质，土地出让金和契税应该由哪方主体缴纳的问题。
【律师代理思路】
律师提供非诉讼法律服务的思路： 解决该信访问题的核心在于，必须明晰各主体之间的法律关系，只有将法律关系梳理清晰后，方能适用正确的法律法规，从根本上解决矛盾纠纷。 （一）某农场与某兴公司之间的法律关系不清晰、权利义务不清晰 （1）证据显示，某农场与某兴公司于2010年3月12日签订协议，此协议性质为意向性协议。在该份协议中，双方对于土地出让金及契税等相关事宜并没有做出约定。 （2）协议签订后，某农场将房地产开发的用地、规划等手续（建设用地批准书、土地使用权出让合同、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证）办理到某农场名下。从正常的开发建设流程上讲，应将上述所涉证照办理到某兴名下。从法律层面讲，就是开发主体没有发生变更。 （二）本案涉及的法律关系 案涉三个不同的法律关系： 第一，某农场与某省国土资源厅驻农垦总局国土资源局某分局形成国有建设用地使用权出让、划拨法律关系。 第二，某农场与黑龙江农垦隆兴房地产开发公司形成意向性的房地产开发的法律关系。 第三，张某与某兴公司形成挂靠法律关系。 （三）关于契税缴纳问题 用地审批表显示案涉项目商服所用土地为出让性质，住宅用地为划拨性质。
【案件结果概述】
第一，划拨土地上所建回迁安置房所涉税费承担问题 案涉项目为棚改项目，划拨地上所建房屋性质为经济适用住房，用于回迁安置。从正常的征收、回迁安置程序上讲，该部分房屋应为回迁安置房。《契税暂行条例》第一条规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税【2013】101号）第五条规定“个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税”。 即回迁安置房所涉个人房产契税部分应由购买人个人缴纳，此部分房屋因不是开发商出售给购房者，故不存在关于契税的约定问题。作为郭某个人而言，其中，郭某因拆迁而取得的正常回迁安置面积范围内的房屋依法可以享受减免政策。超出回迁安置面积部分所涉契税应由其个人缴纳。 第二，关于出让土地所涉土地出让金、土地出让金契税、个人房产契税的缴纳主体 （1）土地出让金、土地出让金契税 依据用地审批文件及国有建设用地使用权出让合同的约定，某农场通过协议方式获取某小区的土地使用权，依据《契税暂行条例》第一条之规定，某农场应是缴纳土地出让金、土地出让金契税的义务主体。如果存在某农场将案涉出让土地使用权转让给某兴的行为，则某农场、某兴应依据税收法律规定另行向税务机关缴纳契税，此以土地使用权主体登记变更为要件。 即在案涉出让地的土地使用权没有依法转让给某兴并办理过户登记的情况下，某农场应依法缴纳所欠土地出让金、土地出让金契税。即使某农场与某兴之间有关于该笔款项缴纳的约定，在缴纳主体上也应该是某农场先行缴纳，然后再依据协议约定向某兴求偿。 （2）个人契税 依据《契税暂行条例》第一条之规定，此部分契税原则上应由个人缴纳，如果购房者与开发商之间有约定，则依约定。如果购房者与开发商对于双方的约定有争议，在缴纳程序上应由个人先行向税务机关缴纳，然后在向开发商追偿。
【相关法律规定解读】
《契税暂行条例》第一条规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。 《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税【2013】101号）第五条规定“个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税”。
【案例评析】
该信访案件的发生，主要原因在于涉事各级各部门及信访人本人对法律法规和相关政策理解的不深不透，掌握的不够全面准确，在处理过程中，法律关系和主体没有厘清造成的。通过对事实的调查了解，某农场与某兴公司于2010年3月12日签订协议，此协议性质为意向性协议。 在该份协议中，双方对于土地出让金及契税等相关事宜并没有做出约定。签订的合同是双方真实意思表示，双方应当依照合同全面履行自己的义务。但是法律、法规具有强制性规定，对合同未做约定的事项，应该遵守并执行法律法规的规定。
【结语和建议】
该案最终得以化解，涉案各方按照法律规定履行了自己的义务，信访人签署了息诉罢访协议书并已经息访。 从本案的处理过程中，律师以第三方身份参与化解信访问题，发挥了律师队伍的专业优势，为群众提供了法律咨询服务，解决了群众身边的法律难题。充分体现了化解信访矛盾的优势所在。律师以客观公正的立场赢得信访人信任、涉事单位肯定，使律师法律意见落地生根，在信访稳定中发挥积极作用。 律师通过参与信访工作，为政府提供非诉讼法律服务，是政府各职责部门维护社会稳定工作的客观需要，也是规范政府行为、强化依法行政的有利举措，更是依法维护信访人合法权益的有效路径。我们用法治思维谋划信访工作，用法治方式化解疑难问题，在化解社会矛盾、维护社会和谐稳定上发挥了积极作用。律师界也需要加大对信访法律服务的探索，进一步健全相关体制机制，为优化营商环境、维护社会和谐稳定做出更大贡献。
