案例内容
【案情简介】
2018年12月18日，某综合市场梁某某带领60名成衣商户到某镇人民调解委员会（以下简称“镇调委会”），反映某发展有限公司下属的某综合市场对成衣区进行围蔽施工，影响商户正常经营，经与市场方多次协商后仍无法解决，故申请镇调解会进行调解。 本案涉案商户人数多，个别商户及其家属情绪激动，调解员对事件进行初步了解分析，经镇调委会集体研究，认为本案涉及面广，应按群体性事件处置。为防止矛盾激化，镇调委会迅速成立调解专组：一组调解员负责对前来寻求帮助的商户进行安抚，充分听取商户的意见，耐心疏导，并提议商户选出3-5名代表参与调解。另一组调解员立即与某发展有限公司负责人取得联系，建议其马上停止围蔽施工，尽快向镇调委会提交商户的租赁凭证等材料进行核实，为开展调解做好前期准备。 商户经调解员耐心劝说，情绪稳定，并选出梁某某等5名商户代表，与当日赶来的某发展有限公司负责人及代表2人，在镇调委会进行调解。
【调解过程】
调解员了解到，2007年某发展有限公司投资更新改造后的综合市场经投入使用，为带动市场客流量，将一楼划分为成衣区，原市场绝大部分售卖成衣的商户进驻经营。目前综合市场已有54户成衣商户，因生意红火，商户摆卖混乱、占道经营的情况屡管不改。2016年某市场发展有限公司落实市委、市政府及其相关职能部门关于改善营商环境的总体规划要求，对市场实施整改，综合市场一楼将进行全面升级改造，原成衣区商户整体移至综合市场二楼经营。 梁某某等商户代表表示：成衣区10多年来一是综合市场销售旺区，为综合市场聚集了人气。将成衣商户迁至二楼经营的整改方案，需重新抽签确定档位，优质档位将减少，碍于顾客的消费习惯，即使优质档位，经营额亦将直线下降，大部分商户将无法继续经营，综合市场的人气亦会受到很大影响。某发展有限公司在成衣商户盈利最佳时机的年关期间，围蔽施工，罔顾商户的利益，应该立即停止。 某发展有限公司负责人则指出，成衣区摆卖混乱、占道经营严重，公司屡次要求整改，商户一直未改。2016年市委、市政府及其相关职能部门提出要改善经营环境总体规划，公司决定对成衣区进行整改，既是为群众提供良好的购物体验，更是给经营者提供更好的经营场地。为落实整改，公司决定在2016年7月合同期满后将不再与成衣商户续租一楼档位，同年9月发出《解除租赁合同通知书》，2017年9月发出《通知》，2018年1月发出《解除租赁关系通知书》，同年5月发出《通知书》，2016年至今公司已多次发布《通知》告知商户，并与商户进行协商，一直无法与商户达成一致意见，此期间商户有近2年的搬迁期限。目前，公司的整改期限即将临近，为贯彻市委、市政府的工作，公司只能马上实施整改。 从双方的讲述中，调解员得出双方解决争议的关键在于争取商户的理解，遂进行“背对背”调解。调解员向梁某某等商户代表指出，双方于2007年在彼此信任的基础上，遵循以往交易习惯，在未签署租赁合同，也没有约定租赁期限，只口头约定租金及水电费等事项的情况下，将租赁关系维持了十多年，期间未因租赁问题发生矛盾，说明双方是有很好的信任基础，商户在综合市场，通过集中经营，打开了销路，赢得了信誉，积累了客源；综合市场也因成衣销售为其它业务带来了人气，提升了知名度，双方的合作是真正的“双赢”。综合市成衣区摆卖混乱、占道经营严重，某发展有限公司也有管理不到位的责任，综合市场的升级改造是落实市委、市政府的规划，是关系全市市民福祉，商户理应支持并积极配合。公司已在2016年表示解除租赁合同并多次知会商户，根据《合同法》第二百三十二条规定，租期不明的处理，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。公司一直与商户协商，并给予近2年的搬迁时间，均无法达成共识。希望商户能站在市民群众的角度，配合整改。梁某某等商户代表在调解员的引导下，态度有所转变，经与商户协商，同意配合综合市场整改，但表示年关是商户的销售旺季，某公司应停止施工，拆除围蔽，让商户继续经营，年后腾退档位。 调解员及时将情况反馈给公司方，并向公司负责人建议，要以人为本，考虑商户经营的实际情况，宽限一段时间，先拆除围蔽、停止施工让商户在年关旺季继续经营，年后腾退档位，公司负责人表示接受建议。
【调解结果】
调解员组织商户代表和某市场发展有限公司代表面对面调解，按照双方的意见，达成调解协议： 某市场发展有限公司停止施工，拆除围蔽，恢复原状，并允许商户继续经营至2019年2月25日止（农历元宵节）。成衣商户于2月26日起，3天内清空档位交还某市场发展有限公司进行整改升级。
【案例点评】
这是一起商铺租赁引起的纠纷。当事人双方彼此信任并遵循过往交易习惯，没有签署租赁合同，也未进行书面约定，只是有口头约定，此类口头约定只能定性为不定期租赁的法律关系。 本案梁某某等商户在出租方某市场发展有限公司明确告知不再续租并给予合理搬迁期后，仍长期占用档位，故此产生矛盾纠纷。调解员在当事人平等协商、互谅互让的基础上解读法律法规、提出调解建议，帮助当事人自愿达成调解协议，满足了双方合理诉求，维护了社会和谐稳定。
