案例内容
【案情简介】
丁某在郑州市某小区有住房一套，以92.5万元的价格通过中介出售，在郑州做生意的田某夫妻欲购买，并向中介交纳了2万元定金。2016年4月28日，双方通过中介签订了购房合同。 合同签订后出现新问题，丁某之前与同学杨某存在纠纷，该纠纷经金水区法院审理后判丁某赔偿杨某64万元，丁某一时拿不出赔偿款，杨某向法院申请冻结了丁某欲出售的房产，导致丁某无法与田某交易房产。2016年6月27日，丁某将情况告知了中介及田某，田某表示希望问题解决后仍然购买该房屋。2016年9月24日，买卖双方通过中介又签订补充协议。具体内容如下： 1. 继续保持双方的买卖关系，待法院解封后再按购房协议履行正常的房屋产权转移手续。 2. 过户前暂将房子以租赁的方式交田某夫妇居住，每月租金1000元，租赁期内所交租金以后全部充抵房款，期间丁某无权强行收回房屋。 3. 法院解封所需64万元由田某夫妇垫资解决，借款垫资所产生的利息双方各承担一半。 4. 上述约定无论谁违约，均一次性赔偿对方20万元。 签订补充协议后，田某入住，中介将田某之前缴纳的2万元定金作为中介费用，并愿意协助双方办理以后的房产过户登记。但田某在入住后，却迟迟不履行约定。田某在无任何经济损失的前提下有房住且租金以后折抵房款，垫资解封一事被被抛在脑后，丁某一心指望田某能帮他垫资解封也化为泡影。丁某拿不到田某承诺垫资的64万元，房屋不能解除冻结。丁某欲收回房屋，田某不同意，双方发生纠纷，一直无法解决。巨大的压力下，丁某想起人民调解，遂请求人民调解帮助解决。
【调解过程】
2017年8月28日，金水区某调解室指派专职调解员王某介入该案件进行调解。接到任务的当天，调解员即与双方当事人及委托律师取得联系，核实了上述情况。调解员认为双方买卖意愿不变，购房款不变，阻碍房产买卖进展的原因是法院冻结了这套房子，解封是当务之急。而解封需要向法院交纳64万元，钱款从何筹借是问题的关键。 田某夫妇说他们为了买房，全额房款早已备齐，只等法院解封，随时可以购买并履行协议。当时调解员就劝说田某夫妇既然已实际入住，何不把用来买房的钱先拿出来帮对方解封。这样问题不就解决了吗？但田某夫妇说啥也不同意，理由是法院冻结的房子根本不能买卖。调解员当即指出既然知道此房不能买卖，为啥不搬走去别处买房，非等着买这套房子？见对方不回答，调解员告诉他们，通过买房相识也是一种缘分，就目前的问题，希望他们相互理解，帮助对方解封同时也是在帮自己，因为这样才能尽快使房屋过户，但田某夫妇仍以风险太大为由拒绝。 在这种情况下，调解员又想到另一个解封途径，她想能不能说服杨某放弃对丁某的诉讼，换取杨某现在同意法院解封，因为杨某现在要的是钱，只有解封后把房子卖掉，他才能尽快拿到钱。如果这个办法可行，问题或许可以得到解决。 调解员的提议得到丁某的认可，他委托调解员和杨某沟通。调解员和杨某通了几次电话，对方同意约时间面谈，但其与代理律师协商后态度转变，这条路也行不通。 无奈之下，调解员让丁某先自己再多想想办法，能借多少借多少，后续问题大家再商量。 一个多月过去了，丁某终于筹齐了解押的钱款，交法院后却没有了下文。两个星期后仍未解封。调解员和丁某到房管局去了几趟。答复是：经法院冻结的房子，必须由法院工作人员到房管局办理解押手续。无奈调解员和当事人及其委托律师又多次到法院找执行庭法官沟通。几经努力，问题得到了解决。 房子解封后，调解员通知田某约时间到房管局办理过户手续，田某又说因为限购政策，自己这个外地户口目前不符合购房条件，正托人在办户口。这下丁某急了，房子卖不掉欠款还是交不上，丁某要求田某退房，想把房子抵押出去或者重新找买主，田某拒绝，并表示要是把他逼急了，户口也不办了，随便吧！ 看到双方僵持不下。调解员找到田某，告诉他当初房子不能买卖,对方第一时间已告知，你自己提出愿意等，本人不符合购房条件的事情没有及时告诉丁某，现在可以交易了你又说不能买，让别人等。她建议房子既然已由田某家居住，不如先把房款给丁某，先解了他燃眉之急，田某的户口转过来再到房管局过户。但田某一口回绝，表示既不退房，更不交钱。丁某一气之下表示坚决不再把房子卖给田某，要求中止调解，打算先把房子抵押还账，随后向法院起诉田某，通过诉讼的方式维权。 几天过去了，面对渐长的房价、媳妇的埋怨以及现在这个局面，田某想想自己做的有点过分，于是田某主动打电话给调解员，说之前做事欠考虑，希望调解员能出面再做做工作，还说户口快办好了，最多两个星期，办好后会立即通知调解员，到时双方就过户，房款已备齐，让调解员转告丁某。 对方态度转变，调解员对调解又重新燃起希望，她开导丁某，房子的问题如走诉讼时间长，精神上是否能承受得了。对方的户口快办下来了，如能及时过户对双方都有利，希望他再慎重考虑一下，不行再起诉。丁某同意。
【调解结果】
2017年12月26日，田某通知调解员其户口已办好，并在房管局预约28日办理过户。当日，调解员与双方当事人及委托律师一起来到房管局，双方并签订了如下调解协议： 1、田某至2016年9月24日入住房屋，按第二次签订的补充协议，到今天共15个月，每月房租1000元，房租共1.5万元，冲抵房款1.5万元； 2、剩余91万元房款于2017年12月28日一次付清； 3、丁某和田某在完成房产过户后，配合田某完成水、电、气、暖以及其他物业变更； 4、双方如认为有必要，可以到法院进行司法确认。 12月28日田某以银行转账的形式付清了91万元，12月29日，所有房产过户转移手续全部办完。至此，这场历时一年多的房产纠纷终于画上了圆满的句号。
【案例点评】
这是一起比较典型的房屋买卖合同纠纷，因卖方在合同2016年9月24日签订后出现了债务，导致欲出售的房屋被冻结，后买方又与卖方签订补充协议表示可以先出资垫付房屋解封所需的款项，待解封后双方继续交易。但实际问题是买方入住后一直不履行约定，导致卖方一方面不能偿还债务，另一方面不能交易房产变现解决燃眉之急。针对上述情况，调解员介入后，在全面了解核实情况的基础上，在公平、公正的前提下帮助双方当事人分析利害关系，并明确指出补充协议中的不合理之处。为解决该纠纷，调解员想方设法，提出先解封房产的建议，然而在房屋解封后却面临着买方的不予配合，可是面对房价不断上涨的现实以及两次签订的协议，买方态度转变，调解员抓住时机再做工作，促成双方达成共识，使这起久拖不决的纠纷得到了化解，维护了合同双方当事人的合法权益。
