案例内容
【案情简介】
2020年9月18日，申请人与被申请人签订了一份《房屋买卖合同》，约定申请人购买被申请人房屋一套。房屋面积为107平方米，房屋按套计价总售价为775000元，包含装修和家具。并约定过户时合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。签约当天，申请人向被申请人支付50000元定金。2020年11月5日，申请人与被申请人签订《存量房买卖合同》，约定房屋面积为100.46平方米，房屋总价款为625000元，不包括装修价款。同日申请人向被申请人支付首付款225000元，于2020年12月8日向被申请人转款100000元。2020年12月9日，申请人取得不动产权证，该不动产权证记载案涉房屋面积为100.46平方米。2020年12月15日，申请人以案涉房屋办理抵押贷款400000元用于支付购房尾款，至此申请人为购买案涉房产共支付购房款775000元。 申请人认为被申请人故意隐瞒房屋实际面积，欺骗申请人签订《房屋买卖合同》，应按照备案的《存量房买卖合同》为准。房屋实际交付面积较约定面积减少6.54平方米，违反合同约定，应当按照房屋面积差返还购房款差价47369元。 被申请人认为签订《房屋买卖合同》时申请人已经实地查看房屋，对房屋情况已有准确了解，合同中明确约定房屋系按套计价，并约定过户时约定面积与产权登记面积有差异的，以产权的登记面积为准，应当按照《房屋买卖合同》履行，因此不存在欺诈情况。在后签订的《存量房买卖合同》中约定了房屋面积为100.46平方米，申请人未提出异议，仍按照《房屋买卖合同》的约定支付了价款，现申请人已经办理房屋产权证，被申请人不存在欺诈行为。
【争议焦点】
被申请人是否存在欺诈行为，应否退还房屋面积差价？
【裁决结果】
仲裁庭认为，《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》均系双方当事人签订，但两份合同的订立目的不同。《房屋买卖合同》不仅约定了房屋面积、价款，还约定了装修状况、家具及面积差异的处理内容。而《存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格不包含装修，导致《存量房买卖合同》的交易价格低于双方约定的《房屋买卖合同》包含装修价值的按套交易价，从而降低房屋买卖的交易成本。同时，签订《存量房买卖合同》主要是基于申请银行贷款的需要。在案件审理中，双方当事人对于房屋的交付包含装修和家具没有异议，说明《房屋买卖合同》是双方以买卖房屋为目的所达成一致的意思表示，而《蚌埠市存量房买卖合同》则是双方以降低交易成本、办理产权证和申请银行贷款为目的所达成一致的意思表示。在《存量房买卖合同》明确房屋面积为100.46平方米的情况，申请人仍签字确认并继续履行合同直到付清全部购房款，完成房屋产权登记，说明申请人对所购房屋最终确定的面积为100.46平方米及房屋价款为775000元是认可的。 在《房屋买卖合同》中，双方约定了房屋面积以产权登记面积为准，双方明知107平方米并非房屋最终确定的面积，但都认可以产权登记面积为准，应当认为申请人系自愿签订《房屋买卖合同》，接受案涉房屋的面积现状及购房价款，双方应受合同意思表示的约束，被申请人并无欺诈行为，也不存在违约情形，因此申请人要求被申请人返还房屋面积差价的请求无事实和法律依据。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同以意思表示为核心要素，意思表示的真实与否影响合同发生不同的私法效果。当多份合同出现矛盾约定而当事人双方对合同的履行与前合同一致时，应遵循诚实信用原则，探查当事人订立合同的真实目的，确定应当依据适用的合同条款和解释合同。
【结语和建议】
在审判实务中常出现当事人前后各签订了多份协议，在理解各合同的效力顺序时，应认为后合同系对前合同的变更和补充，以后合同为准。但实际履行中，却出现双方当事人均依据前合同做出履行行为，此时不能简单理解签订在后的合同约定优先于签订在先的合同，更应探查当事人真实的意思表示，判断后合同是否实际变更和取代了前合同。在二手房屋买卖中，买卖双方签订的《存量房买卖合同》主要是基于行政管理的需要，多是以办理房屋产权证、房屋抵押贷款为真实目的订立，并不在民事上具有优先性。为了降低已经装修房屋买卖过程中的契税支出，当事人常在备案合同中约定不包含装修价款的合同价款，从而降低交易成本。本案《存量房买卖合同》与《房屋买卖合同》相比较，即未包括装修和家具款项，符合上述情形。
