案例内容
【案情简介】
2015年5月起，嘉峪关市某物业公司上调物业费，因其服务的某小区部分业主对新的物业费收费标准不满，一直未缴纳物业费，导致物业公司无法正常运营，无法为业主提供正常的物业服务。2017年9月底，某物业公司向嘉峪关市房管局及某社区提交了暂停某小区物业服务的通知，暂停服务时间自2017年10月9日开始。因物业公司停止服务，小区内垃圾无人清理、高层停电、电梯无人维护等各种问题层出不穷，严重影响了小区业主的正常生活，小区业主委员会向嘉峪关市房管局及某社区反应上述问题，希望更换新的物业公司，并申请嘉峪关市雄关区某社区人民调解委员会（以下简称调委会）进行调解。
【调解过程】
受理申请后，调委会通过调查了解到双方矛盾主要集中在物业费缴纳问题上。某物业公司称，由于运营成本不断增加，原先的物业收费标准已经难以维持物业公司的正常运转，影响到了物业服务质量，不得已才提高了物业收费标准；加之部分业主不缴纳物业费，导致物业服务质量无法改善；物业公司希望未缴纳物业费的业主尽快缴纳，以便物业公司尽快解决遗留问题，新的物业公司尽快入驻。而小区业主普遍认为某物业公司服务不到位，小区内环境卫生差，物业公司不能及时进行清理，部分公共设施损坏后不能及时修复；物业公司将物业费与供暖挂钩，不交物业费就不供暖；近几年物业服务不但没有任何改善，而且还上调物业费，导致部分按时上缴物业费的业主也不愿再继续缴纳。小区业主纷纷表示希望更换新的物业公司，但同时表明若某物业公司不能解决目前存在的问题，业主就不缴纳物业费。双方各持己见，互不相让，导致某物业公司无法撤出，新的物业公司无法入驻，小区内环境脏乱差、业主生活不便，调解难度很大。 针对双方矛盾的焦点问题，调委会召集房管局、发改委、电业局、物业公司、业主委员会等单位共同召开调解会进行调解。调解会上，房管局、电业局、发改委物价科、业主委员会就目前小区问题解决情况以及新物业公司物业费价格向业主进行了多次说明，同时就某小区业委会与某物业公司草拟的服务协议向业主进行公示并征求意见。针对草拟的服务协议，业主们情绪激动，纷纷表示不满，有的质询为何没有新物业入驻的具体时间，有的询问按照协议交纳所欠物业费后某物业公司服务质量不能改善、原先的问题不能解决怎么办？有的则说不交物业费是因为房屋漏水物业无人维修，维修好才交纳物业费。现场业主你一言我一语，场面出现混乱。 针对此情况，调解员决定采取背对背的调解方法进行调解。首先与某小区业主进行沟通，希望业主们将草拟协议的意见归纳汇总后向业主代表反映，每项事宜经业主代表充分协商酝酿后提交业主委员会；业主委员会充分行使代表全体业主的职能，一切工作公开透明，再同物业公司协商拟定新的协议并公示。同时调解员指出虽然某物业公司物业服务不到位，造成小区环境差、给业主生活带来了不便，但是不缴纳物业费的做法是不可取的，希望未缴纳物业费的业主尽快缴纳物业费。并指出不缴纳物业费，物业公司就不提供物业服务，同时也不能撤出，这样新的物业公司无法入驻，小区环境也无法改善，只会给业主的生活增加更多不便、激化双方矛盾，同时也损害了按时交纳物业费的业主的权益。随后，调解员又找到某物业公司进行沟通，希望物业公司尽快与小区业主委员会沟通拟定服务协议，尽快恢复物业服务，解决小区物业遗留问题，确保剩余服务期间内小区物业正常运转。经过多次的协调沟通，最终双方达成一致，同意了调委会的调解建议。
【调解结果】
2017年12月1日，某物业公司与小区业主在调委会签订调解协议书，内容如下： 1.双方协议达成物业服务费用收费标准：2015年多层0.58元/㎡、高层1.48元/㎡、公摊水电费150元/年/户、电梯费减免；2016年多层0.58元/㎡、高层1.48元/㎡、公摊水电费150元/年/户、电梯费减免；2017年多层0.46元/㎡、高层1.20元/㎡、公摊水电费150元/年/户、电梯费减免。 2.2017年12月31日前，未缴纳物业费的业主向物业缴清物业费。 3.2017年11月30日至2017年12月31日某物业公司继续向业主提供服务，同时对小区内的遗留物业问题进行处理。 4.2017年12月31日，所有未缴物业费业主的应缴费比例应达到85%，某物业公司与新接手的物业公司进行交接。 5.此协议由双方自愿达成，针对剩余未缴纳物业费的业主，某物业公司有权向人民法院提起诉讼，其他未尽事宜，由诉讼途径解决。
【案例点评】
在调解本起纠纷中，调解员结合《物业法》中关于物业公司和业主双方的权利和义务进行逐项分析和适用，在尊重法律权威的同时，也尊重双方当事人的意愿，使这起难以化解的纠纷最终得以圆满解决。调解工作虽然结束了，但人民调解员的工作并没有真正结束，在他们的辛勤努力下协助业主为该小区选定了新的物业公司，随着新的物业公司的进驻，小区居民迎来了新的春天。另外，面对涉及物业纠纷专业性较强的矛盾纠纷，邀请具有公信力的相关专业单位部门联合调处，由专业单位部门对双方当事人从专业角度进行引导，更容易建立起双方当事人对调解员的信任，从而使矛盾纠纷更快化解。
