案例内容
【案情简介】
今年60岁的王大哥是一名智力残疾人，缺乏独立生活能力和劳动能力，需要长期监护。王家兄弟姐妹共五人，分别为王大姐、王大哥、王二姐、王二哥和王小妹。 2000年之前，因父母健在身体尚可，王大哥随父母一同生活。2000年5月2日，高龄父母为了解决王大哥在其百年之后的生存问题，立下《关于房权继承问题》的遗嘱，明确注明：“长子王大哥患有精神病，生活不能自理，需要有人照顾。根据以上情况，父母去世后，王大哥由王大姐照顾并承担一切。关于合肥市瑶海区某幢某某号房屋产权由王大姐继承，其他子女不得干涉。”立此遗嘱之时，几位舅舅均在场见证，其余子女均没有反对。2000年12月29日，王父将房屋赠与王大姐，因听闻通过赠与方式过户房屋后再转手费用较高，双方遂签订了一份《合肥市城镇房屋交易合同书》，并办理过户手续。 房屋过户后不久王母去世，此后王大姐很少回家，也未履行照顾王父和王大哥的承诺。为此，王父向王大姐提出收回该房屋，王大姐表示同意。2004年2月20日，双方又签订了一份《合肥市城镇房屋交易合同书》，一同到房产局办理申请过户手续，并交纳了评估费。由于当天未办结全部过户手续，双方便将过户材料和相应费用交由王二哥办理。由于王二哥担心父亲晚年若与他人再婚可能导致房产被分割，未继续办理过户手续，并将该事隐瞒。如此，王父与王大姐等人均以为房屋已经过户，没有提出异议。 2010年起，王父患上了老年痴呆症，生活不能自理，王小妹履行起照顾王父和王大哥的责任。王父去世后，王大姐得知该房屋的房产所有人仍是她，开始要求王大哥搬离该房屋。王大姐多方讨要未果，将王大哥和王小妹诉至合肥市瑶海区人民法院，要求他们返还房屋，并按每月1500元标准支付房屋占用费。由于房屋实际登记在王大姐的名下，法院支持了王大姐要求王大哥及王小妹返还房屋的诉请。随后，王大哥和王小妹向法院起诉请求撤销房屋赠与，由于王大哥不是适格的原告，法院依法裁定驳回起诉。王大哥的维权之路陷入了僵局。 由于王大哥精神残疾一级，生活极度困难，其法定代理人王小妹向安徽省法律援助中心提出法律援助申请。经受理审查，2017年5月2日，省法援中心决定对王大哥提供法律援助，指派安徽承义律师事务所律师连佩庆、李钊代理该案。 援助律师仔细查阅案卷材料发现，瑶海区人民法院虽然驳回了王大哥的撤销权诉请，但在裁定书中却做出了一个对他们有利的认定，即王大姐一方认为该过户行为是买卖行为，但法院依法认定王父向王大姐过户房屋的行为是赠与行为。 为了更好地维护王大哥的利益，在千头万绪中的法律关系中抽丝剥茧，提炼出关键之处，援助律师组成工作团队，共同商讨该案。经过研讨，援助律师认为本案有三种诉讼途径：第一种是之前已经起诉过的赠与合同撤销权之诉；第二种方式是以第二份《合肥市城镇房屋交易合同书》为突破口，提起房屋买卖合同纠纷，即王父和王大姐之间签订了一份房屋买卖合同，这份合同已经成立并生效了，但是没有履行，作为王父的继承人，有权要求合同相对方继续履行合同。但是存在的问题是在现有市场行情下，继续支付17年前约定的6.5万元价款对王大哥和王小妹既不公平也不合理。同时，继续履行合同还存在履行合同权利人和义务人混同的问题，即王大姐作为物权人是义务人，而她还有一个身份是继承权人、权利人，也进一步导致法律关系的紊乱和合同履行的困难。 最后，援助律师决定采取第三种方式，即直接提起法定继承纠纷之诉。援助律师认为，王父第一次与王大姐签订房屋交易合同书，名为买卖实为附条件的赠与，“附加条件”即王大姐须抚养无民事行为能力的王大哥，只是由于过户登记等需要，采取了虚假的房屋买卖交易的外壳。后来，王大姐将房屋“出卖”给王父，也不是真正的房屋买卖，应当对王父收回房屋的真正意思表示予以尊重。虽然物权行为未完成，但王大姐将房屋返还给父亲，父亲接受并实际履行，应当将房屋作为王父的遗产进行分割。 根据上述分析，援助律师代理王大哥、王小妹向瑶海区人民法院起诉，诉请为：1、请求法院依法确认合肥市瑶海区某幢某某号房屋系王父的合法财产。2、请求法院对王父所遗留的上述房屋依法进行分割，确认原告对该房屋享有相应的份额，并依法判决被告配合办理相应的登记手续。3、依法判决本案所有的诉讼、保全等费用由被告承担。 诉讼中，王二哥、王二姐、王父原先的保姆以及邻里等人为王大哥和王小妹出庭作证，王二哥和王二姐均主动表态，愿意放弃对该房屋的继承权。法院经过两次开庭审理，最终认定该房产系王父遗留的合法财产，王大姐将房屋返还给父亲，父亲接受并实际履行，由于经办人个人原因，导致不动产物权未完成过户登记，双方的意思表示不违反法律规定且有证据链可以明确得知。依据法理，本案物权变动应作为特例可以认定有效，有利于发挥房屋对无民事行为能力人的保障作用，符合社会主义道德风尚，达到实质正义的要求，判决王大哥对该房屋享有40%的份额，王大姐和王小妹各享有30%的份额。 判决后，王大姐不服，向合肥市中级人民法院提起上诉，合肥市中级人民法院促成了双方的调解。由于房产登记实际在王大姐名下，且经前述多次诉讼耗费大量精力，受援人一方也无十分把握二审法院能够维持原判，同意与王大姐调解。调解过程中，考虑到王大哥在此居住多年，改变住处可能会迷路走失，受援人一方倾向于主张要房不要钱。最终双方各让一步，王大姐决定将市值约80万元的房屋以40万元的对价出售给王小妹，王小妹获得涉案房产的总所有权，王大哥由王小妹进行抚养。就这样，王大哥的利益得到了保护，案件得以圆满解决。
【案件点评】
本案是一起复杂的遗产继承纠纷案件，和通常意义的遗产不一样，被继承房屋并未登记在被继承人的名下。且该房屋的过户时间距案发之时已经有17年的时间，相关当事人已经离世，大量证据灭失，案件涉及到的王大哥系智障人士，必须依靠法定代理人保护他的权益。该案可谓千头万绪，援助律师也感到非常棘手，总觉得有道理不知如何下手，经过周密分析、认真研究并向多方请教，才得以确定维权方案。 就这个案件，援助律师认为需要从逻辑上层层递进，构成完整的法律框架，主要观点为：一、2000年12月29日王父向王大姐过户房屋的行为，名为买卖，实为赠与，这一点已得到了生效法律文书的确认。 二、与2000年12月29日合同相对应，王大姐向王父出售房屋的2004年2月20日的《合肥市城镇房屋交易合同书》系名为买卖，实为返还财产。三、由于王大姐在获得房屋后不能履行其当初照顾弟弟王大哥与王父的承诺，王父一怒之下，撤销了赠与合同，要求王大姐将房屋返还，王大姐已经同意返还，双方已经达成并实际履行了2004年的合同，该房屋应恢复为王父的个人合法财产。四、在物权未登记的情况下，王大姐有义务继续将赠与合同履行完毕，协助二原告将登记程序完成，这不仅仅是合同法的要求，也是民法诚实信用原则、公序良俗原则的体现。五、假定房产按法定继承办理，根据继承法有关规定，王大哥和王小妹应该多分，而王大姐应该少分。最终法院采纳了代理人的意见，一审判决比例达到70%。
