案例内容
【案情简介】
某体育发展公司（以下简称“体育公司”）承租某建材公司（以下简称“建材公司”）拥有处置权的房屋，用于开设蹦床乐园，租赁面积2678平方米，租赁期限自2019年8月5日至2025年8月4日。双方签订的合同对租金和物业费的支付标准和支付方式、合同解除的条件等均作了明确约定。2019年8月5日建材公司将租赁房屋交付给体育公司，但体育公司多次未按合同约定按时、足额支付租金及物业管理费，经建材公司多次催告后仍不履行支付义务，故建材公司向体育公司发函解除合同，并要求按合同约定在收到解除函后30日内将房屋腾退。体育公司收函后始终未采取任何响应措施。2021年7月22日，建材公司向本会申请仲裁，提出包括确认合同解除、支付欠付租金和占用费、支付年租金的补偿金、不予退还保证金、腾退房屋及要求体育公司办理营业执照注册地址迁出手续等共计十项仲裁请求，争议金额为1445.58万元。体育公司承认合同已经解除，但受疫情影响，应减免部分租金，另外建材公司擅自断电期间应免收租金。合同约定体育公司如不腾空房屋，建材公司可自行处置屋内物品，因此对扩大的损失不应由建材公司承担，体育公司之前交纳的保证金应优先用于抵扣相关费用，体育公司承担的违约责任不应当明显超过建材公司的损失，故体育公司请求驳回建材公司的仲裁请求。
【争议焦点】
1.被申请人拖欠租金的行为是否构成违约，是否应当按合同约定计算逾期付款违约金； 2.在合同解除以后，是否应当按合同约定的方式计算逾期交还租赁物的占用费； 3.被申请人如果构成违约，是否应当支付年租金补偿金； 4.被申请人如果构成违约，履约保证金是否可以不予退还； 5.被申请人如果构成违约，是否应当承担财产保全担保费用。
【裁决结果】
确认双方合同于2021年4月11日解除，体育公司在扣减一个月租金并用履约保证金优先抵扣后，向建材公司支付剩余租金和物业管理费，并按扣减后的金额确定基数和时间计算违约金，体育公司按三个月的租金及物业管理费为标准向建材公司赔偿房屋占有使用费。
【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法典》第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：承租非国有房屋用于经营疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
【结语和建议】
注重结合客观情况平衡双方当事人的利益才能让仲裁裁决更有说服力。房屋租赁纠纷中房屋腾退和营业执照注册地址迁出是案结事了的关键，本案又涉及疫情影响，是否应该减免租金，也是仲裁庭需要综合考量的重要问题。 仲裁庭通过与双方当事人深入交流，了解到双方为了避免更大损失都急于解决纠纷。仲裁庭迅速抓住腾空房屋和营业执照注册地址迁出两个关键点，引导体育公司去完成这两项工作。仲裁庭为体育公司腾空房屋等事宜提出了建设性的意见。体育公司在案件审理过程中完成了房屋腾退和营业执照注册地址迁移两件事，解决了本案最大的难点。为了公平的对待双方当事人，仲裁庭仔细核对了体育公司的营业日志，分析疫情对体育公司的营业的影响程度，同时参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》，酌情减免了体育的应付租金、逾期违约金和占用费。
