案例内容
【案情简介】
2018年3月5日，欧某某作为甲方与原告陀某红作为乙方签订了《转让旱地契约》，内容为：“一、甲方有旱地转让，座落地点至田厂村五组变电站。四至界址：东至刘某宁屋相接为界；西至张某飞、张某生旱地相接为界；南至变电站道路相接为界；北至黄有初旱地相接为界；乙方屋背面自留有宽80公分作为路通行。二、该地甲方转让给乙方，由乙方一次性付人民币拾万伍仟陆佰（105600）元整给甲方，作为该地转让费，该地所有权、使用权永久由乙方继承任意使用，不受甲方干涉阻扰。三、若国家征用该地，甲方应负责配合乙方办理相关手续，一切补偿费及安置地由乙方收领所得。…”附图显示：东面与刘某宁屋相接界线长为24.3米，西面与张某飞、张某生旱地相接的界线长为22.3米，南面与变电站道路相接的界线长为8.1米，北面与黄有初旱地相接的界线长为16.1米。 2019年2月25日，原告陀某红与被告刘某险协商，将上述土地转让给被告刘某险，双方签订《转让书》，内容为:“本人陀某红在马岭田厂村五组变电站门前，地皮（贰佰捌拾平方米）已转让给刘某险，共（壹拾伍万叁仟元正），已收到刘某险（叁万叁仟元正），余下壹拾贰万在2019年4月30日付清。甲方人:陀某红，乙方人:刘某险，在场人:李某华。”该《转让书》由刘某险收执。 被告刘某险未按约定付款，经原告催收，2019年5月15日，被告（乙方）与原告（甲方）又签订了《转让协议》，内容为:“一、甲方将2018年3月5日购买座落在田厂村五组变电站门口，欧森民名下大约280平方的土地转让给乙方。二、该地现转让费为人民币壹拾伍万叁仟（153000）元整。今收到乙方订金叁万叁仟（33000）元整，剩下的壹拾贰万（120000）元整，乙方在2019年6月8日前一次性付清给甲方。三、乙方付清转让费壹拾伍万叁仟给甲方后，甲方交出2018年3月5日与欧森民签立的转让旱地契约原件给乙方，甲方交出转让旱地契约后一切事情与甲方无关，该地任由乙方使用，不受甲方干涉阻扰。四、如到期未付清转让费壹拾伍万叁仟，按乙方自动放弃此次购买协议，乙方所交订金不予退还，同时此协议自为作废。五、如乙方在协议期间在该地上所建造的任何东西由乙方在二十天内处理完，如未处理完，甲方有权将其处理，甲方不必做出任何赔偿”之后，被告未按约定付款。期间，被告刘某险在该土地上南北方向用红砖建筑了高约1.5米的围墙以及水电设施等。被告刘某险至今未支付余款120000元。 原告陀某红诉至贺州市平桂区人民法院,请求判令解除原被告于2019年5月15日签订的《转让协议》。 本诉被告刘某险涉诉后，依法向该院提起反诉，请求确认原告与被告于2019年2月25日签订的《转让书》和2019年5月15日签订的《转让协议》无效，由反诉被告返还反诉原告33000元，按反诉被告承担50％的过错责任，由反诉被告赔偿反诉原告围墙以及水电设施等损失15000元（30000X50%），并驳回反诉被告诉讼请求。律师受反诉原告刘某险委托代理本案诉讼。
【代理意见】
本案被告且为反诉原告的刘某险委托律师发表代理意见认为： 一、根据我国《农村土地承包法》第三十四条：“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止”。和第三十八条第二款：“（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境…”反诉被告陀某红亦属于该土地的承包方，其无权将土地承包经营权私自转让其他承包方，且双方约定该地任由乙方使用，违反了不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途的规定。故此，本反诉原、被告双方之间签订的《转让协议》无法履行，属无效合同，原告请求解除合同无理。 二、其次根据我国《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 我国《土地管理法》第十四条第二款亦有相关强制性的程序性规定：“在土地承包经营有效期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”该法第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府批准。因此，在本案中原、被告双方当事人签订的《转让协议》，属于发包方违反民主议定原则越权发包或未经有关部门批准，土地承包合同（转让）无效行为。 三、再次，依据《合同法》的第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，如果是双方都有过错，那么双方都应该要承担起各自对应的责任。因此，代理律师认为，在本案中，原、被告双方当事人在签订及履行土地承包转让协议过程中，均存在过错。反诉原告刘某险已在涉案土地投入30000元用于施建围墙及购置安装相关的水电设备。故请求确认双方于2019年2月25日和2019年5月15日签订的《转让协议书》无效的基础上，请求反诉被告陀某红赔偿反诉原告的相关损失15000元，是合法合理的。
【判决结果】
法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条和第三十八条第（三）项，《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条的规定，判决如下： 一、驳回原告陀某红请求解除2019年5月15日签订的《转让协议》的诉讼请求； 二、确认反诉原告刘某险与反诉被告陀某红于2019年2月25日签订的《转让书》和2019年5月5日签订的《转让协议》无效； 三、反诉原告刘某险于本判决生效之日起二十日内自行拆除涉案土地上的围墙以及水电设施等，将涉案土地返还给反诉被告陀某红； 四、反诉被告陀某红于本判决生效之日起二十日内返还反诉原告刘某险订金33000元； 五、反诉被告陀某红于本判决生效之日起二十日内赔偿反诉原告刘某险围墙以及水电设施等损失5000元。
【裁判文书】
本院认为，原、被告违反《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，…”和第三十八条第（三）项“流转期限不得超过承包期的剩余期限；”的规定，未经发包方同意转让土地承包经营权，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。”的规定，原、被告签订的《转让书》和《转让协议》无效，因此，原告请求解除合同的诉讼请求，本院不支持，而被告反诉请求确认《转让书》和《转让协议》无效的反诉请求，本院予以支持。原、被告未按法律规定转让土地承包经营权，双方均有过错，均应各自承担相应的过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院确认：1.反诉被告陀某红应返还反诉原告刘某险订金33000元；2.反诉原告刘某险自行拆除涉案土地上建筑的围墙及水电设施等，将涉案土地返还给反诉被告陀某红反诉原告刘某险在未完善土地承包经营权转让合法手续及未办理相关建设手续的情况下，擅自在土地上建筑围墙以及水电设施等，反诉原告刘某险有重大过错，由此造成的损失，反诉原告刘某险应自行承担主要过错责任，结合反诉被告陀某红签订无效合同的过错责任，本院酌情确认由反诉被告陀某红赔偿反诉原告刘某险围墙以及水电设施等损失5000元，反诉原告刘某险过高的诉讼请求，本院不予支持。
【案例评析】
本案属于典型的农村土地承包经营合同纠纷案件，代理律师承办之初，首先慎重审查了涉案合同、协议的内容。本案中本反诉原、被告双方当事人签订的转让协议内容上虽较为简单，但所订立的协议内容是不合法的，具体表现为违反法律、行政法规的强制性规定。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，是当事人主张合同无效的普遍援引的法律依据之一，但在法律适用和法律实践方面确属一大难点。可以明确的是，强制性规定不依当事人的意思而排除适用，这是法律的强制力的具体表现。律师代理案件实务中，首要须知，只有违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的强制性规定，才是无效的。 其次，辩证地从合同发生原因、合同效力的认定权归属权以及法律后果等方面，区分合同解除与合同无效的关系，为代理律师帮助委托人制定正确的代理策略和诉讼方案提供理论支持。
【结语和建议】
代理律师在检索相关法律、行政法规时，应当结合实际具体案情，从案涉的合同的实体内容、程序性规定等唯度进行辨析，从而援引能够支持代理意见的法律、法规。 另，如在单方过错致合同无效的情况下，确定有过错方对无过错方损害赔偿的范围，应当明确无过错方损害赔偿的利益的性质。合同损害赔偿的利益分为履行利益和信赖利益。 最后，判决确认合同无效的案件当事人可申请执行，依据合同法和民诉法的规定，合同被判决无效后，如果因合同取得财产的，取得方应当返还财产，如果不返还的，可以申请执行。
